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中国房企进入金融大决战 地产行业洗牌时刻到来
2009/2/24 10:07:12    http://www.wjfcw.com
接触全国各地的不同发展商,大家现时都是面临着一个难题:如何解决国家对行业的调控问题。特别是金融方面的调控更加让发展商感到压力。

        中国人民银行在公布的《中国金融稳定报告(2006)》中发出警告,在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下,需关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等3大潜在金融风险。

        报告认为,房地产市场的调整将分别影响到投资和消费,进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。当前房地产市场前景尚不明朗,如果房价出现较大幅度下跌,银行自身持有的房地产抵押价值会降低,冲抵银行自有资本,银行资本的下降会使银行减少对房地产的信贷投放,推动房价更大幅度的下降。

        此外,由于房地产贷款占比较高,在当前国内资产证券化等金融产品缺乏的情况下,房价下跌可能使房地产市场波动风险高度集中于银行体系,导致从事房地产金融业务的银行出现呆坏账。

        报告建议,在相当大的自住房需求远未得到满足,相当数量的商品房投资及投机需求将继续存在的情况下,需要保持各项调控政策的持续性,重点控制房地产过度投机行为,注重完善房地产市场的各项交易制度。

        商机,往往是在危机中产生。国家意识到房地产的风险来源于金融的风险。那么我们的房地产企业将如何应对呢?

        从上述的报告中,可以预见未来的房地产企业将更多的面对来自资本方面的挑战。也可以说资本运作能力决定将决定一个企业能否在未来的竞争中胜出。当一个企业对于银行的依赖性越小,当一个行业对银行的依赖性越小,其金融风险将越低。这是房地产企业的挑战,但我认为更是机会,是市场的一次很好的洗牌机会。

        中国经济从计划经济向市场经济的转型。为了拉动内需,改革开放多年来不断的对房地产业进行调控,房地产也从最初的支持到现今的打压。这一切的根源在于中央希望房地产能够健康发展。因为中国社会的保障制度不健全导致的内需不足严重影响经济增长的障碍。要促进经济的发展需要出口及内需的平衡,而房地产正是拉动内需的火车头。

        房地产的问题,其实就是一个金融的问题;房地产的竞争,到最后也是资本运作的竞争。作为房地产开发的老总们在需求旺盛时可能觉察不到,但是有了国家政策上的调控、需求不足的年代就会突现出来。房地产企业的倒闭除了自身能力问题外,大部分都是因为资本运作能力而倒下去的。因为房地产开发的核心是:成本、资本、人才。导致成本的不同主要在于土地,而建安成本其实大家的差别并不是很大。资本是房地产企业的血液,因为这是一个资本密集形的行业。而当今中国的房地产企业恰恰大部分都是缺少资金的能力。而人才,则是可流动。一个好的人才需要在一个好的机制平台才能发挥他的作用与能力。也可以说是在房地产行业更多的是企业造就人才。

        那么房地产到了最后的竞争其实就是资本的竞争,当你有了资本后,而竞争对手又没有的情况下,你可以低价的拿地,从而在根源上控制成本;可以高薪的挖人才及吸引人才,可以收放自如的决定开发时间,而不会受资金、政策的影响。因为从总的来说,稀缺性的资源将会越来越少。谁先拥有了土地的优势,谁在市场中就更有话事权。这也是市场经济的本质——物竞天择,优胜劣汰的过程。不过,在这个淘汰的结束后,我们的消费者将不得不面临一个相对垄断又或者是寡头控制的行业。这将使我们在购买房屋的时候支出更加昂贵的代价这在资本主义制度体现得更加明显。

        可以说,中国房地产的企业现在到了金融决战的行业洗牌的时候。预示着中国房地产新一轮的升级换代全面爆发,也预示着未来中国房地产的走势,历史总是按照自己的逻辑螺旋式地发展,当调控的风云刚刚散尽的时候,中国房地产迎来了一个房地产新的时代——大鳄时代。

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