经广泛征求社会意见，市物价局、市住建局昨天正式公布了新制定的普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准（以下简称《标准》）。根据《标准》，业主选择物业服务时，各项服务可以选择不同的服务等级自由组合，如同“点菜”，丰俭由人，任意搭配。该《标准》将从12月1日起施行。
昨天公布的《标准》将物业公共服务分为综合服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务等5项服务内容，根据服务标准不同将每项服务分为5个等级，等级越高服务越周到细致，收费标准也就相应越高。并按照小区收费面积的大小将每项服务分为8个收费档次，同等级的服务项目，小区面积越大，平均单位收费标准越低。物业公共服务费等于各项服务收费之和。为此，分类分项分级的物业公共服务收费标准也被形象化称为“菜单式”收费标准。
据市物价部门介绍，长期以来，在物业服务过程中，业主常常感到“服务不到位”、“收费不合理”，而物业服务企业也抱怨“收费难”，双方没有一个相对公正、具体可行的评价标准，由此积累的矛盾和引发的纠纷日益增多。此次出台的物业公共服务“菜单式”收费标准，通过“细化服务内容、量化服务标准、规范化服务收费”，使服务内容、服务标准与收费标准对应起来，为物业服务双方提供统一规范的衡量尺度。
标准的出台会不会引起现有住宅小区物业收费涨价？市物价局相关负责人表示，对于现有的住宅小区，在《标准》实施之前已经依法通过协议、合同等形式约定物业公共服务费标准的，继续按原约定执行；需要调整收费标准的，应当严格按照规定，经业主大会、业主大会授权的业主委员会或者“双过半”的业主同意后方可实施。因此，这次出台的政府指导价标准，落实到具体住宅小区的物业公共服务收费标准仍由业主“说了算”，所以不会引起现有住宅小区物业收费标准的普遍上涨。
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问：“菜单式”收费标准如何使用，能否举例说明？
答：在前期物业招投标或业主大会成立后选聘物业服务企业时，建设单位或业主大会、业主委员会可以自主选择服务项目、服务等级进行组合，最终确定本小区的物业公共服务费标准。例如，某普通住宅小区计费面积120000 m2，综合服务选择五级标准，政府指导价为0.45元/m2/月；共用部位和共用设施设备维护选择三级标准，政府指导价为0.33元/m2/月；公共秩序维护选择四级标准，政府指导价为0.68元/m2/月；保洁服务选择四级标准，政府指导价为0.52元/m2/月；绿化养护服务选择五级标准，政府指导价为0.06元/m2/月；物业公共服务收费的政府指导价为上述5项收费之和，即2.04元/m2/月。则该住宅小区前期物业公共服务费收费标准应当在不高于2.04元/m2/月的范围内通过招投标等形式确定，招投标价格不得擅自超出政府指导价规定。同时，政府指导价也可以作为业主大会成立后服务双方协商定价的参考，当然这时收费标准不再具有强制约束力。
问：如果物业公共服务费标准需要调整，应当履行什么程序？
答：住宅小区入住以后，业主大会、业主代表大会或物业管理委员会尚未成立，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上（简称“双过半”）的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
业主大会成立之后，普通住宅物业公共服务费标准根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定实施调整。
问：在计算物业公共服务费时，计费面积以什么为准？
答：物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积（车库除外）为计费面积；尚未登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计费。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
问：业主应当从何时起开始交纳物业服务费用？
答：纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付次月起物业服务费用由业主或物业使用人交纳。
问：房屋交由他人使用的，物业服务费用由谁承担？
答：物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，业主负连带交纳责任。
问：房屋空置期间物业公共服务费有何优惠措施？
答：新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。
问：公共照明、公共用水等公共能耗费用如何收取？
答：物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等产生的费用，由物业服务企业收取并集中支付给供水、供电等企业，称为代收代交费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主（含空置房屋的业主）应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。
问：房屋或车位交付使用时发放的出入证（卡）是否需要另行付费？
答：新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位（或物业服务企业）不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含ic卡等）。物业管理区域内的停车场实行门禁出入证（卡）管理的，应当免费为车主配置1张出入证（卡）。业主另有需求申请办理或要求补办的，物业服务企业可按照补偿成本原则向申领人收取工本费。
问：对临时来访人员实行持证管理的，如何收费？
答：物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证（卡）押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取证（卡）制作工本费。
问：共有部分、共用设施收益如何分配？
答：利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，70%纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。
问：业主对物业服务质量不满意时，应该如何维护自身权益？
答：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处（乡镇人民政府）、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
问：业主不按照约定履行交费义务怎么办？
答：业主应当按照物业服务合同约定，履行按时交纳物业服务费的义务。若业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。
问：物业服务企业可否向业主收取装修押金？
答：物业服务企业不得以任何名义、任何方式向业主、物业使用人收取装修押金或保证金等费用。物业服务企业为业主、物业使用人的装修活动提供基本服务以外的额外服务需要收费的，可根据实际成本向价格主管部门、物业管理行政主管部门申报，经核准后方可收费。