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房价上涨卖家变主意 该如何做?
2016/3/21 9:35:17    http://www.wjfcw.com

    过完年后,苏州很多家律师事务所热闹起来,来咨询二手房纠纷的市民特别多,电话响个不停,上门群众要排队。他们遇到的纠纷,几乎全是二手房卖家因房价上涨而恶意毁约。大多数纠纷无法沟通协调,最终只能打官司解决。

 
    从去年下半年开始,苏州房价呈现出上涨趋势,由此造成卖方违约数量增多。不少卖方宁肯承担违约责任,都要想方设法解除购房合同。同样,对于买方来说,即使卖方双倍返还定金或者承担合同约定的违约责任,仍无法弥补所受的损失。那么,卖方能否随意解除合同,买方如何维护自身合法权益呢?
 
    把自己房子卖了,上家却不肯过户了
 
    房屋“以小换大”进行置换,自己房屋已经过户给下家,上家却怎么也不肯过户了,市民张先生最近遭遇这样的尴尬事。
 
    去年上半年,工作满三年的张先生夫妻有了生孩子的打算。考虑到目前住的房屋是两居室,只有80多平方米,今后生了孩子,一方老人还得住过来照顾,小两口觉得置换一套130多平方米的三居室。通过房屋中介公司,张先生顺利地找到了上家和下家,并且分别签订了购房协议。
 
    张先生和下家协议约定的过户时间,要比和上家约定的过户时间要早一个月,当时房价已经呈现出明显上涨的苗头,不过张先生并未细想,他遵照合同约定按期将自己所住的二居室过户给下家,下家也给了张先生为期三个月的搬迁时间。随后发生的事情让张先生始料不及。上家拒绝就这么把房子过户给张先生,“想过户,再补偿我50万元。”自己的房子卖掉了,想买的房子却在空中飘,再找别的房子吧,一来费时费力,二来价格肯定不是当初的那个价格了。张先生顿时感觉两头没着落,眼看着搬迁日期日益临近,他只能找到律师求助。
 
    商报律师点评——是履行还是索赔 主动权在买方
 
    江苏恒之律师事务所主任吴怯律师:针对本案,我国《合同法》中有明确规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”就是说,合同当事人(买方)可以要求不履行合同义务的一方(卖方)继续履行合同,或者按照合同的约定承担相应的违约责任。这个选择权在守约一方(买方),除非出现了约定的解除合同的条件,或者合同已经无法实际履行,合同应当继续履行。对照本案,买方既可以要求继续履行购房合同,要求上家配合自己办理过户。如果合同已经无法实际履行的,买方可以要求上家赔偿自己房价上涨的损失。
 
    吴怯律师表示:诚实守信是我国民事法律的基石,任何故意毁约损害市场秩序的行为,必定得不到法律的支持。在二手房交易中,不管是买方还是卖方,都要依照合同约定来履行双方各自的义务,不能因为外在条件发生变化(比如房价上涨)而恶意毁约。
 
    恶意毁约行为一旦产生,守约方可通过法律途径维护自身合法权益。
 
    哪知道二手房背着债 等过户等到花也谢了
 
    当下,二手房交易过程中,“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”等纠纷时常见诸报端。究其原因,主要是房屋买卖合同没有约定或约定不明,或者买房者没有详细调查了解房屋信息,最终上当受骗,吃了亏。老周的故事就很典型。
 
    2013年,老周经人介绍购买了许某的一套房屋,两人签了《房屋买卖合同》,老周付了定金和首付。当时因为房屋未满5年,仍未还清银行贷款,该房屋的国有土地使用权证抵押在银行,许某只把房屋所有权证交给了老周,两人约定,待该房屋过户条件成就后就过户。
 
    买房后,一个个坏消息纷至沓来,将老周弄得焦头烂额。由于许某没能按约支付贷款本息,银行起诉要求查封该房屋。为了保住涉案房屋,老周只得替许某向银行还清贷款。哪晓得,后来老周又得知,许某尚欠他人借款,且已诉至法院申请再次查封该房屋。这使老周和许某的购房合同无法实际履行。
 
    无奈的老周也诉至法院,要求解除该房屋买卖合同并要求许某赔偿。法院判决双方解除房屋买卖合同,许某归还老周38万余元购房款及相应利息。但此时的许某身背巨额债务已经下落不明,所以老周的38万元一时难以追回。
 
    商报律师点评——房屋有没有出租、抵押买之前应调查清楚
 
    江苏恒之律师事务所主任吴怯律师:二手房买卖中,如果该房屋有银行贷款尚未还清,是无法过户的。只有在全部贷款还清并解除抵押的情况下,才可以过户。如果买房者在房屋不能过户的情况下先支付了房款,有可能面临“房屋无法过户”、“一房二卖”及“房屋被司法查封”的法律风险。即使买房者实际入住该房屋多年,房屋的所有权也不能自然归属于该买房者。根据《物权法》第九条规定,房屋的所有权以登记为准,如果房屋未经过户,该房屋的所有权仍不属于买房者,其法律风险还是相当大的。
 
    提醒二手房买家在交易前,应充分调查所购房屋有没有出租、抵押等情况。做到心中有底,妥善处理,化解纠纷隐患。
 
    预防二手房纠纷,买家应当这么做
 
    1、审查房屋有没有共有人。是不是夫妻共有,还是父母子女共有、兄弟姐妹共有等等。签订购房合同时,所有共有人都要来签字。
 
    2、审查房屋是否有出租、抵押等情况。这需要特别注意。如果有出租的话,应当要求房客限时搬出。如果有抵押的话,要求抵押取消。不能让二手房“带病”交易。
 
    3、学区房、户口问题,必须在合同里明确而具体的约定。买学区房的,应在合同中明确约定,“我为小孩何年就读某学校而购买此房。卖方应确保读书期间的学区房额不被占用。否则将支付多少万元的违约金。”针对户口问题的,也应当在合同中书面约定:在二手房过户前,卖家应将户口迁出,否则将支付5-10万元违约金。
 
    4、违约责任要定得重一些。在目前房价上涨较快的情况下,律师建议将违约金约定为房价的20%-30%。(文中人名均为化名)
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