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顾云昌:中国楼市局部泡沫可控
2016/4/8 10:44:33    http://www.wjfcw.com

      中国一线城市与部分二线城市的房价在春节后一路飙升,中国楼市泡沫论随之再次出现。

 
      在博鳌论坛期间,经济学家陈志武表示,中国政府将房地产泡沫越做越大,正朝着次贷危机的方向走去。不仅陈志武,高盛投资管理部中国副主席暨首席投资策略师哈继铭在此期间也表示,中国的房地产泡沫是全球最大的。
 
      中国房地产是否存在泡沫?全国房地产商会联盟主席顾云昌认为,楼市存在泡沫的主要表现就是房价上涨过快。
 
      房价涨到什么程度算高、算有泡沫了,对这个问题大家的观点并不一致。一般的判断依据是房价收入比(一套中等水平的住宅价格与一个中等收入家庭年收入之比),这个比值在6倍以下比较正常。房价收入比在一个国家的不同历史阶段不一样,各个国家之间也不一样。现实中,发达国家房价收入比低一些,发展中国家高一些。
 
      顾云昌认为,中国的房地产市场是存在泡沫的,但泡沫并非普遍存在,许多三四线城市没有或基本没有泡沫。
 
      既然一线城市和部分二线城市的房地产市场存在泡沫,那泡沫会不会破?什么时候会破?顾云昌认为,泡沫的最终结果可能有两种:一种是破灭,一种是被吸收。所谓破灭就是到一定程度时房价大跌,并导致金融危机。还有一种情况就是泡沫被吸收了、挤出了。当人们的收入增长远远高于房价的涨幅,房价在一定阶段涨势放缓,甚至出现下跌的情况,这个过程就是挤泡沫的过程。比如从2011年到2014年,这4年就全国平均水平而言,房价收入比小幅下降,这个过程其实就是挤泡沫的过程。
 
      目前我国一些大城市的楼市泡沫还在不断被吹大,的确存在破灭的风险,但是还没有达到马上要破灭的状态,更不存在楼市整体存在泡沫的问题。也就是说,中国楼市总体上不会崩盘、不会硬着陆。
 
      该如何看待一线城市和部分二线城市的楼市泡沫已经很大,但是房价还在上涨,那些没有泡沫或基本没有泡沫的三四线城市的房价却涨不上去的现象?顾云昌认为,房地产是不动产,具有非常明显的地区特征,各城市的楼市主要由各地区的供求关系决定。从目前看,三四线城市的房价收入比相对合理,没有泡沫或基本没有泡沫,三四线城市的房地产市场的主要问题是库存太多。一线城市的房地产市场肯定是有泡沫的,但是恰恰是有泡沫的地方,房价还在涨,事情就是这么矛盾。有些人在做判断的时候,往往看到一些一二线城市的房价越来越高,普通百姓越来越难以负担,就以为泡沫要破灭了,其实不然,因为这些地方恰恰还有购买力在支撑。一旦某地房地产市场没有购买力(包括自住型购买力和投资、投机型购买力)支撑了,就会出现有价无市的情况,进而导致房价下降或者泡沫破灭。
 
      一线城市和部分二线城市的楼市泡沫是怎么形成的?顾云昌认为,楼市泡沫一般与货币量密切相关,房地产市场具有强大的对货币的吸收力,任何一次货币的增发扩张,实际上最终都会流入吸附能力最强的楼市。某种意义上说,房价上涨是货币贬值的一种表现。
 
      有人在博鳌论坛期间表示,中国房价之所以没有下跌是因为有政策在推动其上涨。顾云昌认为,房地产市场的发展是有周期的,既有15~20年的长周期,还有3~4年的短周期。处于上升周期时,交易量增加房价上涨,反过来交易量下降,房价不涨或下跌。本轮短周期是从2015年下半年开始出现的,现在还在上升通道中。从长周期看,中国的房地产市场已告别15年的黄金时代,迎来下一个15年左右的白银时代。白银时代要持续到2030年左右,2030年之前,我国仍处在城镇化进程中,住房主要的需求对象是由农民工构成的新市民,再加上原有市民的改善性需求和一部分刚性需求。白银时代的特点是每年增量不大,但是总量大。
 
      顾云昌判断,在未来十几年中,中国房价整体上会稳中有升,但会有上下波动。从短周期看,2016年房价整体还是稳定上升趋势。
 
来源:吴江日报
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