房地产：为什么如此高的房价你还买？

2016/8/14 12:05:24 http://www.wjfcw.com

2016年上半年的房地产火热，让我们不禁思考：（1）为什么如此高的房价，还有那么多人贷款购买？（2）如此高的房价到底包含了哪些要素？

2016年房地产为什么如此火热呢？

我们之前多篇文论已经详细分析过，核心原因就是，信贷放开；（1）2015年底中央提出去库存，要求各地政府、银行系统对房地产去库存；（2）大家买房必然需要银行体系的信贷；（3）各地信贷放开；（4）2016年上半年的个人购房贷款余额增加量和2015年全年基本持平。因此我们看到了2016年上半年房地产的火热。

信贷放开后，中国购买房地产的人员竟然如此之多，而且是在如此高房价的基础上，核心原因是什么？另外，我们购买的这些房产如何高的价格，到底我们购买了什么？

我们首先分析一下为什么如此高的房价，还有那么多人信贷购房？

这个原因可以总结为一点：海量货币下的资产配置荒，核心原因有三点：（1）中国从2001年开始的m2高速度是其中最新的原因，我们看到m2/gdp从2001年的1一直到目前的2，也就是m2相当于gdp的2倍；（2）货币超量发行远远高于gdp的需求，那么资产价格必然上涨，因此我们看到大量的资产价格在这几年迅猛上涨；（3）迅猛上涨的资产价格让大家心里慌了，尤其是房地产，因此房地产就成为大家海量货币下的资产配置选择。

因此，我们看到：（1）一方面是资产价格快速上涨，通过资产配置实现财富梦比自己工作来的要快、要迅速；（2）资产价格上涨过快，大家心里慌张无比。这就是我们说为什么如此高的房价，还有那么多人信贷购房的核心原因，因为资产价格上涨太快了，而且通过其赚钱也太容易了。

那么，你信贷购买的如此高的房价中到底包含什么呢？不知道大家想过没有。

我们说，如此高的房价包括四个核心要素：（1）土地价格；（2）商品价格；（3）资源价格；（4）期望价格。

首先是土地价格，大家都知道中国地方政府目前最大的收入来源是土地，因此在很多城市政府是土地的唯一控制者，因此土地价格越来越高，同时还存在着土地需求与供给之间的严重不匹配问题，如北京、深圳。

其次，房地产厂商购买土地后进行商品房构建，我们把其称为商品价格，其包含了从原材料到商品的过程，因为其必然赚取商品价格的利润。这也是我们为什么不放开小产权房的核心原因之一。

土地价格和商品价格是我们非常熟悉的房价要素，但是目前房价上涨最大的要素并不是他们，而是资源价格和期望价格。资源价格就是这个商品房所在的城市、地区、小区所拥有的教育、医疗、交通、文化等方面资源所呈现的价格，如北京和西安，如北京市皇城根小学所在的小区等等，他们所呈现的资源价格是完全不同的，因此才出现我们所说的学区房。

在资源价格外，还有一个价格是期望价格，这个因素也是我们所无法忽略的，其实际上是对经济发展、货币超量发行、资源预期等多方面的期望值，目前看越来越大，如合肥、南京、苏州等地区的2016年房地产价格上涨，很大程度就是期望价格的上涨。

反过来，当房地产下跌的时候，我们会看到什么呢？

我们小禾智库认为：当房地产下跌、尤其快速下跌的时候，四个价格中下跌最快的就是期望价格，而其后是土地价格。而资源价格和商品价格是最抗跌的。

因此，我们说，当房地产下跌过程中，你购买的好地段商品房是抗跌的，而不好地段的商品房下跌会快些；同时，学区房等也是非常抗跌的。而那些建立在未来预期的房地产则会遇到快速下跌。因此我们说，1、2线城市肯定比4、5线城市好，1、2线城市的核心区域肯定比郊区好，当房地产下跌的时候。

来源：新浪房产