面对购房者的踌躇，业界人士指出，不应该仅仅看到成交量的“成色不足”，而是应该从量、价、土拍和政策调控的整体背景下来审视苏州今年的“金九银十”。为此，苏报特别盘点了这两个月来楼市的一些“大事记”，帮助购房者厘清思路，看清今后房价的走势。

 

    土拍　三场成功出让18宗土地

 

    2017年的“金九银十”，苏州土地市场共经历了三场土拍，成功出让18宗土地，最高楼面价为24100元/㎡，为苏地2017-wg-32号地园区唯澄路北、亭宜街西地块，被中海竞得。最高溢价率为47.61%，是苏地2017-wg-27号相城区阳澄湖镇顺贤路东、湘洲路南，被九龙仓竞得。

 

    三场土拍涉及姑苏区2宗、吴中区2宗、相城区3宗、高新区1宗，园区7宗。姑苏区最高楼面价为21800元/㎡，地块位于姑苏区城北西路南、虎金路西。吴中区最高楼面价为26901元/㎡，

 

    地块位于吴中区迎春南路东侧、吴中东路南侧。相城区最高楼面价15932元/㎡，地块位于相城区黄桥街道华元路北、旺湖路东。高新区最高楼面价为9142元/㎡，地块位于高新区通安镇真山路南、规划区间路东。园区最高楼面为24105元/㎡，地块位于工业园区唯澄路北、亭宜街西。

 

    从三场土拍中可以看出，溢价率趋于缓和、楼面价有所回落。从参拍房企来看，众多房企争相竞逐，蓄势待发，表明了对苏州房地市场发展的信心。在政府地价调控偏紧的大背景下，房企虽不减拿地热情，但也不乏理性。园区土拍向来都是焦点所在，中海35.5亿元再落子湖东体育公园，也说明了对体育公园未来发展的看好。接着在10月23日的土拍中，中海又大获全胜连拿青剑湖三块地，先天性自然风光卓越，后天性商业配套逐渐完善，随着中海的强势入驻，青剑湖这个园区的价格“洼地”也将被填平。

 

    利率　“保刚需”态势明显

 

    调控政策持续收紧，买房门槛不断提高，房贷利率的上调在今年也似乎成了常态。进入10月，在不少银行信贷额度吃紧、甚至已没有额度可用的背景下，房贷利率调整悄然出现分化。“房贷利率水平的分化体现了保刚需的取向。”业内人士表示，从目前首套房和二套房贷款利率来看，首套房贷款利率上浮多在5%-10%，但二套房贷款利率上浮比例则达10%-30%。根据房天下最新数据，苏州各大银行的房贷利率截至11月7日执行情况如下：

 

    工商银行：上浮15%。

 

    工商银行针对首套首贷和二套房利率均上浮15%。但放款时间在一个月左右。

 

    农业银行：首套首贷利率上浮10%，二套上浮25%。

 

    农业银行目前首套首贷利率在基准标准基础上上浮10%，二套上浮25%，但放款时间不能保证。

 

    中国银行：首套首贷上浮10%，二套最多上浮20%。

 

    中国银行对首套首贷的上浮标准不算高，为10%。针对二套房，要根据贷款是否结清来决定具体情况，贷款已结清的，上浮10%，未结清的则上浮20%。放款时间则根据贷款者的不同信用等级等情况而分为1至2个月不等。

 

    交通银行：首套首贷上浮10%，二套最多上浮20%。

 

    跟中国银行的情况类似，但放款时间比中国银行要稍短一些，为1至2个月不等。

 

    民生银行：二套房利率上浮30%。

 

    而民生银行目前额度比较吃紧，首房首贷利率较高，较基准利率上浮20%，额度、周期都很难保证，而二套房的利率至少上浮30%。

 

    兴业银行：停贷。

 

    兴业银行目前已经停止了办理房贷业务。

 

    另外，浦发银行、建设银行、交通银行都有不同程度的上涨。但以上房贷利率执行情况仅为参考数据，具体放款情况，银行还要综合考虑购房者的信用等级等。

 

    成交　量跌价稳，九月十月房价变化不大

 

    从房天下统计的数字来看，今年“金九银十”的成交数据，相对往年明显“成色不足”。今年“金九”，苏州新建商品房总成交量为9181套，其中住宅为6028套。而去年9月，新建商品房总成交量为17047套，其中住宅为13731套，同比分别下降46.14%和56.10%。二手房方面，今年9月的成交总量为2823套，其中住宅为2521套；去年同期二手房成交总量为9546套，住宅为8943套，分别同比下降七成以上。进入“银十”，苏州楼市依然“稳”字当头。新建商品住宅成交5693套，相对于去年10月的5866套微跌2.95%；二手房住宅成交2211套，相对于去年10月的4862套下跌54.52%。

 

    在价格方面，今年苏州商品房成交均价在“一字头”和“二字头”之间波动。今年1月至2月小幅上涨，均价由最初的19835元/平方米增加到21110元/平方米，随后开始波动下跌，3月至4月期间价格遭遇“滑铁卢”，下跌近2000元/平方米。最终上半年以均价18249元/平方米的成绩收官，为6个月以来商品房最低均价。7月，苏州商品房均价18391元/平方米，几乎与6月持平，仅微涨142元/平方米。相较于4-7月，8月涨势较大，均价19714元/平方米，涨了近1300元/平方米。

 

    根据克尔瑞苏州的相关统计，今年“金九银十”，苏州市区（含吴江区）商品住宅的成交均价为21165元/㎡，去年同期的价格为21538元/㎡，价格微跌1.7%。总体而言，苏州商品房和二手房在9月和10月两个月内变化不大，价格以“稳”字为主；成交量则由于政策调控偏紧、房贷利率上升等因素有所下降。