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苏州土拍“低溢价”成交传递啥信号
2018/10/24 10:43:21    http://www.wjfcw.com

    据苏房网统计,截止10月23日,苏州市区(不含吴江)2018年成功出让住宅类地块46宗。与往年的土拍相比,今年土拍的溢价率较低,像10月16日举行的年内第三次土拍,挂牌的4宗宅地,2宗流拍,1宗底价成交,另一宗溢价率17.21%,算是唯一有些看点的地块了。

 
    纵观今年以来住宅地块的溢价率, 1月份土地成交的平均溢价率为18.7%,2月份平均溢价率为13.2%,6-8月份土地成交的平均溢价率为6.0%。从时间轴上来看,进入2018年后,苏州土地市场的地块成交溢价率有走低的趋势。
 
    地块开发条件高,房企资金压力大
 
    低溢价率、有地块流失,这是今年全国很多城市土拍中都出现的情况。目前苏州的楼市,受调控政策影响,老盘价格涨幅被严格控制,新盘备案价受严格限制,在“坚持遏制房价过快上涨”的今天,房企之间的竞争,更大的已经转移到了土地层面。
 
    7月下旬的土拍,3宗地块因无人报名而流拍,10月中旬,又有2宗地块流拍。记者注意到,位于越溪的一宗宅地,在今年年初首次流拍后,降低了起拍价,但第二次挂牌出让,仍无人竞价。据实探,该地块西侧与规划溪秀路一路相隔有一个较大型的变电站,成片的高压电线十分醒目。地块东南两侧均为高架路,从地块的周边环境来看,有一定的硬伤。而这些,对于想要打造品质标杆住区的开发商而言,拿地会有较多顾虑。
 
    随着土地资源的日渐稀缺,为提高土地的利用率,近几年来,苏州不断提高了地块竞拍的条件,比如要求配建和现房销售。
 
    7月份和10月份流拍的地块,有一个共同点:需要配建幼儿园。有业内人士表示:“地块要求配建、学校或者其他公用设施会增加房地产企业开发成本。在目前的限价、限售等政策调控下,房企拿地更倾向于能够实现高周转的地块。另一方面,由于过去两年大量高价地块因限价限售等原因并未推向市场销售,部分大型房企资金压力较大,这些可能都是引发土地流拍或者低溢价拿地的原因。”
 
    土拍规则升级,对开发要求提高
 
    事实上,土地的流拍和低溢价率情况一直有发生,哪怕是在市场没有调控的情况下。这跟地块本身的竞价要求、地块有无硬伤、地块所在板块的受欢迎程度等都有一定的关系。
 
    先来看看去年土拍的数据。
 
    2017年,苏州市区(不含吴江)全年成功交易了38宗宅地。其中相城区和吴中区均为10宗,苏州工业园区7宗,苏州高新区6宗,姑苏区5宗,平均溢价率为23.2%,最高溢价率达55.26%,较2016年频频出现超100%溢价率的情况有较大改变。
 
    在成交的这些宅地中,74%都需现房销售。而这些地块大多位于甪直、望亭、渭塘、通安、临湖、吴中度假区等非中心板块。
 
    地块的竞拍条件不断提高。2017年有一宗地块在挂牌出让时明确:竞买人或其控股股东的公司须为“世界500强企业”,这一要求,直接将中、小型房企拒之门外。
 
    此外,地块配置中还加入了需要有一定比例的人才公寓、或者定向人群销售、限制价等,还有要求纯租赁性质的地块。
 
    进入到10月、11月后,进入竞价流程的重点地块,出让要求比以往更为细致。比如被苏高新以底价竞得的狮山地块,除了提出“全装修”交付外,还规定沿珠江路的住宅房源不得设置开敞阳台,且封闭阳台建筑面积全部计入统计率。另外,地块还在建筑面宽、沿街立面、布局朝向,甚至小区入口形象等方面都提出了细致要求。
 
    万业地块除了要求自带幼儿园外,还在幼儿园的交付时间、小区围墙、建筑面宽、车位配比、户型面积等方面有了更细致的要求,并说明南北地块容积率可统筹平衡,但单独地块容积率须大于2.0,这也意味着后期这两块地不能做“高低配”来分摊容积率。
 
    吴中太湖新城地块不仅要求商业办公与住宅部分须同步建设,还特别说明,在商业办公封顶前,商品住宅预售不得超过住宅总计容面积的70%。剩余部分要在商业办公主体建筑封顶后,才能申请预售许可,还有商业部分不可分割销售或转让,商务部分竣工验收备案5年内不可分割销售或转让等这类严苛的要求。
 
    相比之前的地块拍卖条件,这些细化和升级的要求,在引导开发商后期规范操作的同时,大大增加了地块的开发成本,不断考验着开发商的竞争力。而在这样严苛、细致的地块规划要求下,能够拿下地块的,只有那些资金实力雄厚的品牌开发商,大量中小型房企无力承担。
 
    苏房网数据分析师夏玮芬分析认为:“苏州土地出让系列附带条件的出现,一定程度上确实加大了房企拿地开发的难度,从用地出让阶段就开始了对未来产品的细化要求。但是相当部分要求其实也是规范了城市经营性用地的功能性作用。房企在拿地开发的同时必须也要承担起相应的功能配套重任,比如规模性住宅对区域内幼儿园的配建,比如商住地块商业和住宅开发的节奏要求等等。这也意味着苏州的房地产市场,从土地出让阶段,就以规范和完善整个地段片区的城市化发展为导向。”
 
    房企 “合纵”“连横” “抱团”取暖
 
    而对越来越严苛的地块开发要求,更多的房企业学会了通过“合纵”“连横” 来“抱团”取暖。
 
    过去的土拍市场,房企们大都各自为阵,或者暗中抬杠较量。在进行土地公开拍卖的时候,一旦泄露竞标对象,或是有强烈的拿地意愿,都有可能被其他竞争对手“抬价”,超出预期拿地。
 
    而现在,更多房企学会了通过“合纵”“连横”来“报团取暖”。所谓 “合纵”:即对同一块地,将有意向的房企拉到一起,联合拿地。所谓“连橫”:则是以后期合作开发为诺,先游说其他房企不参与竞拍,从而低价拿地。
 
    无论是“合纵”拿地,还是“连横”开发,都体现了开发商拿地观念的变化——不拿高溢价地。
 
    在苏州房地产市场,房企合作的并不少见。如正荣金辉合作的花漫四季、中交路劲合作的璞玥风华、万科苏高新合作的万科公园里、万科遇见山等,泰禾和华发合作的姑苏院子等等。园区斜塘苏高新地块已被融创收购,传地块在开拍前双方就已有合作意向。
 
    随着市场的变化,在高价地块入市面临巨大开盘压力的情况下,由三家、四家、甚至五家房企“抱团”,联合开发的项目也逐渐增多了。在新盘比较多的苏州高新区浒墅关板块,合作开发的楼盘较为多见,如云栖麓,由碧桂园、光明地产、上坤、绿都、阳光城五大开发商联合打造。翡翠公园,由苏高新地产、蓝光、上坤、万科四家联合;合著花园由金茂、招商、首开、中粮四家央企联手打造。
 
    分析这些合作楼盘,不难发现,之前合作过的,已经磨合的比较好的房企,已经开始有了持续合作的趋势。在面对市场困境的时候,房企们之间的相互竞争并没有那么强烈,更多的则在“抱团取暖,共同抗寒”。
 
来源:引力播
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