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苏州迎“现房销售元年” 现房销售楼盘相继入市
2018/11/2 9:38:53    http://www.wjfcw.com

    2018年,是苏州“现房销售元年”:2016成交的现房销售地块相继进入销售阶段。到目前,已有5个现房销售的楼盘抢先入市。现房销售,这种全新的商品房销售方式开始登上舞台。

 
    现房销售地块占比54.2%
 
    说起现房销售,还得回顾一下2015年和2016年的房地产市场。那两年,因为没有政策调控,没有限贷限购限售等的实施,房地产市场可谓十分火爆。从土地市场开始就热闹有加,尽管国土部门对土拍规则一改再改,由此也产生了市场指导价、一次报价区间等新的土拍规则,但是价格还是一路飙升,“熔断”事件一再发生。
 
    为此,2016年8月11日,苏州市人民政府印发《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的通知,要求提高项目预售条件。根据该实施意见,土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。
 
    现房销售也正式成为一种价格调控的手段在房地产市场扮起了重要的角色。凡是起出市场指导价10%的地块,不仅工程竣工验收后方可申请预售许可,同时该宗地块上建筑物、附着物也不得预售,只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记,并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
 
    实施意见下发一个月后,即2016年的9月,首宗需现房销售的住宅地块出现了。该地块是位于姑苏区西园路北、运河路东的苏地2016-WG-43号地块,被郑州绿都地产集团股份有限公司拿下,溢价率103.3%。
 
    接下来的土地拍卖中,需要现房销售的项目就越来越多。
 
    数据显示,自2016年9月土拍至今,苏州市区共成功出让了131宗住宅类地块,其中有71宗需现房销售,占比达到54.2%。
 
    这些现房销售的地块,分布在六个区域。其中,苏州高新区11宗、工业园区10宗、姑苏区7宗、吴中区14宗、相城区9宗、吴江区20宗。
 
    5个现房销售楼盘已入市
 
    两年多过去了,最早成交的“现房销售”地块开始进入项目公示,售楼处、示范区已公开,房源入市等正常的销售流程。新浪乐居的统计显示,有15个现房销售项目已公开信息,5个现房销售楼盘已入市。
 
    2018年6月27日,位于吴江区汾湖的云溪四季首次开盘,这是市区第一个现房销售楼盘,主推装修小高层,成交均价22000元/平方米。9月10日,苏州第二个现房销售项目开盘,位于吴中区临湖镇的悠步临湖花园,该盘9月5日领取了703套房源预售证,开盘当天共推出356套房源,为小高层产品,面积段在70.41-123.38平方米,备案价格区间在15278-17438元/平方米。主力户型为3室2厅2卫、2室2厅2卫。
 
    过去买房子,大都买的是期房,购房者在售楼处通过沙盘,通过售楼员的讲解,或者是样板间来了解户型和其他购房信息。现房销售的房源,拼的是“真枪实弹”,购房者看到的是实际呈现出来的房源,可以杜绝产品“走样”情况。相较期房而言,现房对购房者有两个较大的好处,首先就是能够实地查看房屋的采光情况、户型布局,其次就是大大缩短付钱后等房的时间。
 
    但是对于开发商来说,现房销售会增加开发商的资金压力。一般需要现房销售的楼盘,从拿地到开盘,短则需要1-2年时间,长则需要3-4年,甚至更长时间,这会大大增加融资成本,对开发商的资金实力是一种考验。
 
     此外,现房销售的地块,是溢价率超过10%以上的,这也意着开发商在拿地的时候都是以高价拿下的,地价高了,房价必然会提高,最终这部分成本将体现在楼盘的售价上。
 
    明后年将迎来大量现房销售楼盘
 
    从2016年开始拿下的现房销售地块,将在明后年迎来大批量上市。而根据这些地块的成交楼面价来推算,苏州接下来将形成“2、3、4、5”字头的房价格局。
 
    寸土寸金的古城地段,房源稀缺,在六个区域中,姑苏区是现房销售地块最少的,有7宗现房销售地块。根据地块信息,姑苏区的地块以别墅类项目居多,其中楼面价最低的是龙湖的商住项目,案名为首开龙湖天赋,其楼面价17480元/平方米。最高的是拙政园旁中铁建拿下的地块,规划中式四合院墅。
 
    工业园区有10宗现房销售地块,其中有5宗被中海拿下。当初青剑湖5胞胎地块,均以不到一分钟的“秒杀”速度,被干脆利落地送入到现房销售中。每平方米2万元以上的成交价,未来房价也将步入“3”字头。
 
    苏州高新区有11宗现房销售地块,也是市区目前现房销售项目比较多的区域。地块分别为10家房企所竞得,其中金茂独中两元。值得一提的是,这些地块多由两家甚至两家以上的房企联合开发。其中地价最低的是通安的禹洲嘉誉山,地块楼面价8865元/平方米,地价最高的仁恒横塘项目,楼面价31050元/平方米,浒墅关的项目拿地楼面价基本在每平方米一万六七,这个价格已经快接近了区域的房价。
 
    吴中区向来是供地大户,同样也是现房销售地块的供地大户,共有14宗现房销售地块。现房销售地块尤以金枫路最受瞩目,该地段共有3宗地块现房销售,分别为中铁诺德拿下的2宗地块和上实金枫路地块,楼面价均超24000元/平方米,最高达28965元/平方米。目前处于施工建设阶段,暂无销售计划。相比而言,甪直、临湖等的项目价格还比较“刚需”。甪直目前有两个现房项目,分别为旭辉和保利所有,目前还无营销信息释放。
 
    相城区有9宗现房销售地块,九龙仓在这里一举拿下3地,禹洲拿下2块。从地块楼面价上来看,元和街道是相城区发展最好的区域,价格也最高。渭塘、望亭、黄桥、阳澄湖等乡镇板块也都有现房销售项目,地块成交楼面价范围8373元/平方米——16361元/平方米。相城区已对外展示项目信息的现房销售地块只有上海中建和禹洲,分别为上海建工水岸名都花园、禹洲嘉荟星岛。其中禹洲嘉荟星岛10月已公开实景示范区及高层样板间,预计11月首次开盘推一期高层、洋房两大产品。
 
    吴江区是现房销售项目最多的区域,共有20个项目,占了市区的1/3。地块分布较广,除了比较热门的太湖新城,震泽、盛泽、七都等区域都有现房销售楼盘。其中,WJ-J-2017-039地块楼面价最高,达18155.66元/平方米,为亨通地产竞得。该地块位于吴江太湖新城,目前该板块一些装修高层均价22000-23000元/平方米。尽管吴江区现房销售地块最多,但是已对外公示的项目不多,已有售楼处或城市展厅的楼盘仅三家,分别为中海富仕居、上湖名著、云溪四季。
 
来源:苏州日报
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