赠送面积逐渐退出历史舞台

 

    房屋的“赠送面积”是近年来比较火热的一个卖点，一般包括露台、飘窗、一层小院、阁楼和地下室等，是不计入建筑面积的。但是2018年1月，《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2018年版）》出台，买一层送一层的复式户型可能不会再有了。

 

    本次规则的发布主要对舒适型住宅影响比较大，对市面上“偷空间”做产品附加值的做法更加严格限制，对酒店式公寓双层挑高、复式高层洋房、低层的共享空间、阳台面积附赠等各方面进行严格的规范，可赠送面积越来越少了。

 

    根据这个规则，仅3.4.5条款可以不计入容积率。该条款规定位于门厅、餐厅或起居室厅上空；至少有一个边长与上层公共空间（走廊或起居室）连通；共享空间高度小于等于两个自然层；每个单元内的共享空间不多于一个；开洞水平投影面积不超过下层总水平投影面积（包括共享部分）的20%；开洞部分没有网格梁等构件，可不计入容积率的条件。超出以上规定的，超出部分按水平投影面积全额计入容积率。除低层住宅建筑以外的其他建筑设置的共享空间，除符合“3.4.9条”规定外，均按自然层计算容积率。

 

    3.4.9.1条款规定，住宅建筑、服务型公寓（公寓式酒店），层高大于3.9米、不大于5.4米的部分，按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率。根据这一条款，酒店式公寓的计容方式从原来1.0倍容积率最高可到4.5米，到现在最高仅为3.9米。

 

    这意味着4.5米双层挑高的酒店式公寓已无法规划，复式双钥匙户型等概念也将不复存在。本次规范还对各类架空层是否核算容积率做出了充分的图示示意，避免部分项目试图“偷面积”，也避免误伤真正做架空层改善品质、改善配套的项目。

 

    非住宅空间设置也有新的要求，在两个自然层（含两层）或9米高度范围内没有永久性顶盖或梁的平台（包括阳台等）可不计入，否则按阳台规则计算容积率。住宅建筑中，平台（包括阳台等）至平台上盖（包括构架）的垂直空间范围内，按阳台规则逐层计算容积率。针对住宅建筑方面，该文件规定：阳台上面只要有上盖或者构架，无论离上盖是9m还是100m，都不能再算露台，都要按照阳台计算面积。以后可能不会再有露台赠送了。

 

    另外，主体结构内：总进深尺寸大于2.1米；最大进深小于1米未封闭的阳台累计水平投影面积超出本层总水平投影面积（包括阳台部分）2%的部分；住宅建筑中：阳台水平投影面积之和超出本层总水平投影面积（包括阳台）12%的部分，或每个单元内的阳台数量超出居住空间（卧室和客厅）个数的部分；阳台设置单个装饰柱、墙（分户墙及主体墙除外）宽大于0.6米的不封闭阳台，需按其结构外围水平投影面积全额计入容积率。

 

    与2015年版规范相比，阳台设置的单个装饰柱、墙宽度进一步限制，这一点对常规项目影响微弱。阳台水平投影面积降至本层投影面积的12%，而2015年版为15%，下降3%，以100平方米户型计算，最大可设阳台面积减少3平方米。常规附赠空间进一步缩减。未来户型设计如果既要南向宽阳台，又要家政阳台，将越来越难满足。

 

    重点整治投机炒房等违法违规行为

 

    去年8月15日，市住建局、市委宣传部、市公安局、市司法局、工商局、市物价局、市税务局、市银监局、市住房公积金管理中心九部门联合印发文件，从2018年8月中旬起至12月底，实行打击侵害群众利益违法违规行为，规范房地产市场秩序专项行动实施方案。重点整治投机炒房，经纪机构、开发企业违法违规，发布虚假房地产广告等31条违法违规行为。

 

    投机炒房行为有8条，包括以营销渠道的形式捆绑销售，坐地起价，垄断房源，操纵房价；进入销售环节后捂盘惜售或者变相囤积房源；通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚拟信息等。经纪机构违法违规行为有10条，包括“阴阳合同”、为骗取购房资格提供虚假材料等。房地产开发企业违法违规行为共有7条，包括在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预定、排号、售卡、银行预存资金等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等行为。发布虚假房地产广告行为共有6条，包括发布虚假、谐音的广告用语，混淆视听、诱导消费等。

 

    此次专项行动对购房者来说直接受益，买房先验资、全款或高首付优先选房、电商或渠道收费、拒绝公积金或商业贷款等现象的杜绝，使得购房门槛降低、购房者权益得到进一步保障。而对房企而言，推广宣传方面要更加谨慎真实，回归产品本身方面，拿证后不允许捂盘惜售，使得房地产市场更加规范。

 

    在日前举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部提出：2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。加快解决中低收入群体住房困难，增加公租房有效供应，继续推进棚户区改造。补齐租赁住房短板，全面发展住房租赁市场。可见2019年楼市将仍然以稳为主。

 

来源：苏州日报