业内人士分析认为，调控新政有两个直接作用，一是通过限购加码提高了购房门槛，一部分购房需求被拒之门外;二是通过限售及限地价和房价也改变了大家对后市的预期，房地产市场是个预期市场，上涨预期不强烈，也让很大部分短期投资需求消失。在这样两方面的作用下，市场实际成交数下降，新房售楼处与二手房中介门店访客量明显减少。调控新政影响在逐渐释放，市场也开始明显降温。而这种降温，在接下来的四季度还可能进一步强化。

 

    新房市场分化明显“自住群体会有更多机会”

 

    新政落地一个月以来，苏州的新房市场整体表现相对理性平稳，市场供应推新节奏放缓，楼盘低调开盘销售，其去化表现不一，热门楼盘的人气和销售情况较为可观，市场分化较为明显。

 

    在严厉的政策调控之下，成交量下行、市场分化已成定局。据了解，部分楼盘在调控新政实施后客户流失一半以上，来访量也随之降低三分之一。记者随机走访了苏州高新区浒墅关板块的几个楼盘，在平销状态下的售楼处偶有几组客户到访，“很多购房者观望情绪还是比较浓的，他们有耐心在同个板块内比产品比价格。”一位置业顾问这样告诉记者。

 

    不过，记者也注意到，上周相城区某改善项目首次开盘，线上选房仅10秒后100多套房源便售罄。几天之后，吴中区某刚需楼盘启动预约后同样也吸引了不少购房者。大悦城控股苏南公司营销总监江文友表示，虽然七八月份是传统楼市淡季，但从近期市场的开盘情况来看，真正高品质的房源依旧受到购房者欢迎。

 

    “新政利好的是真正的自住购房者，在投资客大量退却的情况下，能够有更多的机会买到合适的房子。”苏州市房协副秘书长付正乔这样分析。

 

    二手房市场有价无市“园区买卖双方位置已对换”

 

    其中，在调控前最为火热的园区二手房市场也迅速“结冰”。之前不少购房者认为，园区无论是房价还是成交量都作为全市高地，这当中不乏投资客的身影。付正乔认为，新政对自住群体和投资者进行双向调控、对于火热区域、特别是投资客炒房套现的抬头趋势会有明显的遏制作用。

 

    苏州信义房屋园区的一家门店店长尚伟告诉记者，跟之前的市场相比，近一个月来随着看房客户的明显减少，园区二手房市场中买卖双方的位置已经对换了，以前是买方着急，房东“有恃无恐”，如今买方已经有余地充分筛选心仪房源。现在买方普遍还价幅度在10%左右，能否成交则主要看房东是否接受还价。而在近期，也出现了不少愿意降价出售的房东。

 

    购房者回归理性从“是否来得及选”到“如何更好地选”

 

    面对苏州楼市的“风云突变”，对房企和房东们是个严峻考验，如何选择成为了当下不少购房者讨论的焦点话题。

 

    在苏州高新区工作的陈女士告诉记者，原本计划今年为自己在苏州购买一套小房子，原本还在担心凑足首付后是否还能买到合适的房子，但是在调控政策出台后，她反而慎重起来，“主要是现在首套购房资格很珍贵，一方面在考虑现在是不是合适的购房时机，另一方面也在纠结，是选择等待性价比较高的新房开盘还是入手中意地段二手房。”陈女士的状况并非个例，在一个名为“苏州置业群”的微信群中，不少购房者参与了“现在的市场下该不该赶快买房”话题的讨论。对于原本带有投资性质的人群而言，大家普遍都意识到“现在的限售政策已经不适合投资，应该及早收手”;而对于刚需群体，则有不少购房者认为限售状态下的新房市场有很大机会，性价比较高的楼盘接连出现;对于改善一族能否出手，不少人仍然选择观望态度。

 

    总体而言，在7.24楼市调控升级后的这段时间里，苏州楼市显得更加理性。毋庸置疑，在分类调控、精准施策持续发力下，“稳房价、稳地价、稳预期”的楼市主基调将在良好贯彻下继续为苏州楼市保驾护航。

 

    数据新闻

 

    7.24新政落地一个月以来，苏州市商品住宅供应面积为77.8万平方米，同比增加52%;成交面积为65.7万平方米，同比下跌24%。

 

    苏州二手房成交套数为8554套，同比下跌1.4%。

 

    8月苏州二手房市场成交量开始回落至八千余套。据测评调研，新政实施后苏州市场的二手房门店自然来访量明显减少，大多处于有价无市的状态。(数据来源于克而瑞苏州机构)

 

来源：苏州日报