均价变化非楼市晴雨表

2009/2/24 10:07:13    http://www.wjfcw.com

日前，一则深圳房价均价首次跌破20000元/平米的新闻，让全国的购房者欢呼了一下。一直处于今年楼市交易价格动荡风口浪尖的深圳楼市，在一定程度上成为全国人民评价楼市是否降价的风向标。因此有媒体报道深圳房价一月均价跌破20000元/平米后，让全国盼望房价下降的购房者看到了希望，尤其是近期在全国房地产市场交易放缓局面下，不断出现诸如广州、上海、深圳等城市近期均价下降的新闻，全国人民在均价下降的指引下，不停欢呼和持续憧憬地观望着。

　　据某媒体报道，深圳中原地产深港研究中心研究报告指出，今年1月深圳全市一手商品住宅成交2264套，20.9万平方米，与去年12月相比，分别减少4%和7%，与去年同期相比，分别下降73%和74%，成交量进一步减少。深圳全市一手住宅成交均价为14737元/平方米，深圳特区内成交均价自去年6月以来首次跌破2万元，深圳楼市低迷局面持续。此外，近期还有包括广州、上海等城市的销售均价同比下降的报道，“成交均价”下降成为近期中国楼市中最具有眼球效应的词语，这在一定程度上也影响着购买者的购买行为。

　　事实上，一个城市的楼市均价有着很大的不确定性。随着一个城市房地产开发区域范围的逐步扩大，目前业内已经很少用均价来对楼市做出判断。因为均价所组成的因素并不稳定。假如北京2月房屋销售均价为1.5万元/平米，那么首先要将北京所有区县在售楼盘2月份的交易价格统一起来进行计算，在这个均价中，就有可能包括销售价格超过30000元/平米的高档住宅，也有销售价格7000元/平米的郊区住宅。如果2月份销售的大都为高档住宅，那么2月份的均价就上去了，如果2月份开盘销售的主要为郊区住宅，那么2月的均价就下来了。目前业内已经形成的共识是：单月均价变化来说明楼市变化具有很大的偶然性。即使用均价来判断楼市的走势，也至少应该用一年内的均价变化来说明情况。

　　均价变化在一定程度也能反映出楼市的价格变化，但其不确定因素太多，因此根据此数据做出正确判断很难。在目前全国楼市交易普遍不景气的时候，对楼市数据做出判断就更需要客观真实，这样才能为购房者的选择做好理论依据，如果完全凭借均价的变化，甚至会出现判断的偏差。比如今年2月份北京入市交易的主要为郊区的楼盘，那么这个均价指导下的房价就是偏低的，如果购房者以此为依据做出楼市价格下降的判断，就可能耽误其购买。因此楼市均价上涨或下降并不可怕，只有单盘或小范围区域价格发生了明显变化，才是对市场最为直观的反映。