房地产市场大“洗牌”

与以往国内房地产市场经历的“寒冬”不同，此次房地产市场将随着中国经济周期步入拐点而面临大“洗牌”。目前大部分国有商业银行都看淡房地产开发贷款，中国银行(601988行情,股吧）战略规划部高级分析师温彬认为，这个市场将步入“滞胀”时期。

数据显示，今年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.1%，涨幅比3月低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比3月低0.1个百分点。然而，价格持续上扬的风光背后，房地产开发商面临销售难的困境。银监会主席刘明康在谈到这个问题时，特别提到越来越泛滥的房屋销售短信。他说，这在一定程度上暴露出房屋销售困境，中国的房地产市场很可能进入“寒冬”时代。

德意志银行大中华区首席经济学家马骏担心，紧缩的货币政策将导致相当一部分房产商的资金链断裂。他说，从政策层面分析，随着房价增速放缓，宏观层面推出新的紧缩政策的可能性不大。“但银行的自动紧缩机制，让宏观调控的影响对房地产的影响较大。目前，开发商房地产贷款增速已经低于贷款增速。”

但调查表明，银行对于房地产商并非采取一刀切，一些优质客户仍然享有贷款额度保证，马骏分析，这将导致房地产行业将在今明两年经历一场大洗牌。

警惕银行系统性风险

温彬认为，整个经济周期到了拐点时期。作为一个趋势性改变，银行业要高度警惕房地产市场步入下行通道可能引发的系统性风险。根据中行针对1998年至今的数据分析，gdp每下降一个百分点，不良贷款率将相应上升2.4%，其中房地产贷款对于不良率的“贡献度”最大。

他说：“凡是商业银行出现系统风险都源于房地产。”近两年来，房地产投资平均增速高过固定资产投资的平均增速。统计数据表明，去年5-10月，房地产价格上升主要为银行个人按揭贷款增长推动。为了拉动利润，商业银行控制企业公司贷款，增加个人房贷，随着央行出台二套房贷政策，个人房贷收缩，房价下跌，商业银行普遍担心房地产市场回落后会导致风险。房地产商方面，由于销售不力，资金不能迅速回笼，开发商资金链比较紧张。

但是，历次房地产市场调控中，银行往往限制开发商贷款，对个人按揭贷款仍然看好。一些商业银行业务人员说，大家的判断是，银行个人按揭贷款风险较低，所以就出现光压开发商贷款，不动个人按揭贷款的情况。

银监会主席刘明康对于当前个人贷款按揭存在的问题表示担忧。尤其是美国次贷危机爆发后，商业银行在经济处于上行周期时，降低个人住房贷款标准给银行带来的重创教训深刻。他说，经济上行周期中金融机构风险意识弱化。近年来，在美国房地产市场持续上涨的形势下，一些金融机构简单解读市场信号，纷纷降低贷款标准，贷款质量大幅下降。随着美国房地产泡沫的破灭，这些由于非审慎借款而造成的巨大风险暴露无遗。