□本报记者 王 英
在今年下半年的秋季购房节吴中专场和 “十一”住博会期间，365苏州地产研究中心在现场对购房民意作了一个翔实的调查。646份有效样本信息数据显示，目前苏州的购房主力在发生变化，“改善性需求”成为苏州购房主流。
60%购房者为改善性需求
经历了2008年的低谷，今年以来苏州楼市高潮迭起。据市统计局统计，今年前三季度的销售已经超过了去年全年的总量，同时也创出了历史同期最高水平。在销量增势迅猛的同时，楼市价格也一路上升，进入第四季度，我市商品房销售价已经牢牢盘踞在了“八字头”。
尤其是进入下半年以来，苏州楼市更是一路飘红。 365苏州地产研究中心在对646个有效样本的需求调查后发现，有305份是首次置业，341份是非首次置业，非首次置业的人数占总比例的53%。这个数字是近两年来在苏州同类市场调查中，第一次出现“非首次置业人群超过首次置业人群”这样的结果。而这一结果表明的一个事实是：大量改善性需求和投资需求进入到了房市。
在对市民购房用途调查后，同样发现改善性需求已经成为当前我市购房的主力人群。
646份样本设计中心城区、工业园区、高新区、吴中区和相城区，其中有390份样本的购房用途是“改善居住”，大大超过“用于结婚”的128份。改善性需求占到了总量的60%，相比上半年明显增加。这也印证了非首次置业人群的大比例。
众所周知，结婚用房，特别是新苏州人结婚置业群体，一直是我市购房者中的主力军。正是大量刚性需求的集中释放成就了上半年苏州楼市的火爆。但是下半年以来，一方面上半年成交大释放的需求透支，另一方面， 房价的走高，也使这部分人群购房压力加重。
从下半年以来，园区中高端项目频频推出，土地的热卖，房价的逐步走高，触动了部分人群的买涨心理，特别是对于具有一定经济基础的人群。通胀的预期、资金保值增值的需求、追涨心理加上楼市成交的良好表现，使这部分群体频频出手，从而也加大了推动改善性需求以及投资需求购买的力度。
还有一个重要的指标同样印证了房市刚性需求正在转为平淡。在对意向购房面积进行调查分析后发现，“金九银十”期间，91至144平方米的 户型成为购房者主要的选择范围：调查发现，有217人意向购房面积为91至120平方米，有151人为121至144平方米，这两个面积段正是所谓的改善性需求段，而这个需求段的意向人群占到了总调查人数的58%。90平方米以下小户型的需求为215人，占33.3%，比上半年市场明显下滑，可见目前，改善性房源占了较大的市场需求，刚性需求转入平淡。
6000-7000元的房子市民最中意
市民可以接受的均价和实际 的成交均价是两个不同的概念，后者往往高于前者，但是如果高得太多，则说明市场价格开始走向非理性。
调查发现，最受市民欢迎的均价段是6001—7000元/平方米，其次是 5001—6000元/平方米和7001—8000元/平方米的价位段。
今年7月份，网络上的地产研究中心也曾对苏州市民的接受均价作过调查，发现当时市民的接受均价在5000至6000元/平方米。相比于这个价位，这次调查，6000元/平方米以上的价位接受度明显增加，这也表明，随着房价的不断增长，有购房需求的市民心理价位也在跟着提升。
再从九、十两月我市商品房的实际成交价格来看，价格已经超过了8000元/平方米，大大高于市民的可接受均价。根据这样的情况分析，相比于最受市民欢迎的均价段，要提升刚性需求的购买力，目前的市场价格很明显已经不太理性。
再从购房接受总价的调查来看，市民的接受总价，最受欢迎段在50-70万元之间。按照这个价位段，一套90平方米的房子，价格在5000元至7000元/平方米之间，而一套120平方米的房子，价格则在5800元/平方米以下。但是，目前实际的情况，90至120平方米的总价在80至100万元。由此可见，在91-120平方米的客户群段，能接受的价位与目前市场的实际行情有一定距离。 365苏州地产研究中心调查显示，尽管高价位段也不乏客户群需求，但目前苏州的房价整体已有所偏离市场的需求定位。
后期楼市或将由火爆走向企稳
苏州后期楼市何去何从？
从民调的情况来看，虽然苏州楼市需求较为旺盛，但从刚性需求在此惯常旺季阶段明显不如上半年，以及市场价位与需求定位的明显偏离等方面去分析，后期的苏州楼市或将由火爆走向企稳。
一方面，近期有关房贷七折优惠叫停、税收优惠政策到期等信息已经风生水起。业内指出，受这些原因影响，加上通胀预期、国家及地方政府暖市政策到年底基本终止等诸多因素，在未来两个月内，苏州楼市整体成交预计不会有太大跌落。楼市的真实状态，要看明年一季度的变化。
第二方面，从房地产开发企业来看，今年，大部分一线开发企业在一至三季度的销售相当理想，甚至超越楼市高峰的2007年。按照这样的局面，年底前大部分楼盘主动降价可能性不大；而此时上市的新项目，也不会有太大的让步。到明年一季度，部分区域，特别是个别项目，价格可能会小幅下调，但是综合目前的供应结构，以及土地市场的活跃表现，价格的整体大幅下跌可能性不大。
第三方面，从土地市场分析，苏州将在11月5日推出42宗土地拍卖，吴中区也有8大板块84宗土地推出。土地供应的力度在一定程度上可以达到调控房价的目的。
业内人士指出，明年，在大的宏观调控方面，不排除健康的引导政策出现。一些涉及普通商品房刚性需求的政策预计会有所变通，但是有利于投资市场的部分优惠政策可能取消或先行止步。此外，公积金政策和贷款政策将会持续收紧。即便是价格出现微调，但税收等优惠政策取消后，市民的购房成本将依旧增加。