二套房贷会否“一刀切”改善型住宅贷款是否优惠———

　　从本周一起银行存款准备金率开始正式上调。在此之前几天，国务院出台的《促进房地产市场平稳健康发展的通知》对二套房贷政策做出明确规定：“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”而对于“改善型住宅”的贷款问题只字未提。以上一系列针对房贷的宏观调控政策似乎已向市场透露出收紧的信号。对于普通买房人来说，这是否意味着今后贷款的难度将加大，得到的优惠利率将减少或很难再得到优惠的贷款利率呢？

　　焦点一：央行收缩信贷波及楼市？

　　央行1月12日决定上调存款准备金率0.5个百分点出乎大多数人的意料，却是情理之中。虽然它也将楼市调控推进了一步，但货币政策的调整并非单独针对房地产业。

　　据数据显示，今年1月第一周，日均信贷发放额近千亿元，周增约6000亿元。如果按照这个速度增长，1月份新增信贷规模可达1万多亿元。21世纪不动产市场分析师认为，虽然决策层确定今年信贷指标为7.5万亿至8.5万亿，且一季度是传统的放贷高峰，但在流动性已经非常宽松的情况下，天量信贷的流入，显然给高涨的通胀预期加了一大把火。在保持货币政策相对宽松的政策基调下，适当收缩流动性成为央行的必然选择，只是时间比大家预料的提前而已。

　　21世纪不动产市场分析师表示，上调存款准备金率0.5个百分点，相当于紧缩了2900亿元信贷，但它并不像少数专家所说的那样，是主要针对房地产业，而是出于控制整个信贷规模的增长。不过，很显然，房地产信贷也在收紧之列。正如多数专家所分析的，2009年地王频出， 房价暴涨，与泛滥的货币流入房地产市场密切相关。在未来两个季度内，不排除央行继续上调存款准备金率的可能，但加息可能会在下半年。

　　21世纪不动产市场分析师认为，收缩流动性，控制信贷过快增长，房地产信贷将趋于严格，客观上对近年拿地较多的开发商提出了挑战。虽然去年销售形势的火爆，让开发商回笼了大量资金，可以过一段轻松的日子，但囤地数量巨大的开发商，随着时间的推移，将不得不面对销售相对平淡的形势。在资金链的压力下，他们最有可能降价销售。而这也是决策层所乐意看到的。因为，控制房价过快上涨或略有下跌，是此轮房地产调控的主要目标。

　　焦点二：房贷将趋于严格？

　　对于买房人来说，贷款的难度是否会加大呢？得到的优惠利率是否会减少呢？

　　1月10日，国务院出台了《促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对二套房贷政策做出明确规定，“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”而在此之前政策对二套房中的改善型住宅进行了明确规定。早在2007年，银监会与央行就曾明确，“二套房”是指借款人家庭(含借款人、配偶及未成年子女)再次向商业银行申请贷款的住房。其中，改善型二套房的标准有两种：90㎡以下；低于当地人均住房面积(北京27㎡、深圳32㎡、广州19.9㎡)，即原有一套房子，由于面积小等原因想再买一套建筑面积140㎡以下的普通住房都称为改善型住房。在此之前，只要是改善型住房都可以按首套房贷款，首付两成，利率打七折。今年出台的政策除明确要求银行严格管理二套房贷、首付比例不得低于40%、利率严格按风险定价外，对“改善型住房”没有提及。于是市场开始担心，银行是否会对二套房贷采取“一刀切”，即首付不低于四成，利率提高到基准利率的1.1倍。

　　为此，记者采访了专业的贷款服务机构伟嘉安捷。相关负责人表示，目前来看贷款情况还比较平稳，各家银行也在等待央行的进一步细化政策，在没有新政出来之前一切都按照旧政策执行。审批难度未见加大。但是从大方向上来看，房贷政策将会向收缩的方向发展。

　　焦点三：利率打折难度加大？

　　除了对首付提出要求，此次国务院的新政对二套房的贷款利率也提出要“严格按照风险定价”。业内人士指出，在银监会未出台细则之前，各家商业银行或根据市场情况和自身条件对利率实行自我调节。

　　此前，银监会明确要求二套房贷利率必须严格执行基准利率的1.1倍，而此次“风险定价”的表述明显更加模糊。因此，有一位商业银行信贷部门人士表示，一般国有商业银行对此把握会更加严厉，但也要根据客户的资质和银行本年度的信贷情况来分析。“或许因为各分支行客户群体不同，也会出现利率高低不一的情况，而主要还是看各家银行指标的完成情况。目前估计各家银行都还在静观其变。”

　　此前，对于优质客户，很多银行都以打改善型住房“擦边球”的形式来调低贷款利率，即使被认定为二套房，优质客户也普遍能拿到7.1折至8折的优惠利率。目前的情况如何呢？记者以买房人的身份向几家银行房贷部门进行了电话咨询。得到的答案基本上都是：“对于二套房贷，我们还没有接到总行的通知，但优质客户肯定可以得到一定优惠，但具体多少还要看情况而定。”

　　文/本报记者　周宏