□本报记者 王 英
先来看一组数据，2009年1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%；完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。考虑到2008年的基数 (2008年全国出让土地面积244.7万亩，同比减少30.6%)，全国土地出让面积已连续两年同比减少。一方面，商品房供给不足，另一方面，土地资源供应紧缺，供应速度仍呈现负增长。
一级市场和二级市场的巨大反差是2009年房地产市场的特征之一。
大型房企对优质地块竞争激烈
2010年的第一场土拍会共推出57块土地，占到2009年苏州全年土地出让面积的51%，其中住宅用地面积超过150万平方米。应该说，从新年第一次土拍会所推出的土地量来看， 2010年的土地推量较2009年应该会有比较大的提高，中小房企的购地需求会得到一定程度的缓解。
虽然本次推出的多数为小体量地块，从总价上降低了竞拍门槛，迎合了中小型房企及时补充库存的需要。但从举牌和成交情况来看，大型房企对优质地块的竞争仍然激烈，将其纷纷收入囊中，中小型开发商向次级板块转移的趋势更加明显。像尹山湖板块的2009-b-97、 2009-b-98号地块、通达路板块的2009-b-96号地块在竞拍过程中，中小型开发商几乎没有任何机会。主流开发商对外围板块的追逐，也凸显出苏州待出让土地的稀缺，目前，园区中心区、中心城区、新区中心区、吴中区长桥板块土地已经出让殆尽，而高企的价格预期和多方竞争使得这些板块进入门槛极高，更多的开发企业向外围板块转移。
开发企业向外围转移，给城市外围的房地产发展带来了更大的机会，有可能会改变以往不温不火的局面，在产品丰富程度、配套商业建设等方面将会有较大的改变。如太湖度假区、新区科技城、木渎、尹山湖等区域，或是新兴板块、或是处于房地产开发起步阶段、或是有重点规划实施，价格爆发力大。
15个月内苏州土地市场形势突变
商品房销售市场火热，使得地产开发企业的资金链一改2008年的窘状，而经过一年多的消耗，储备土地较少的开发商待开发项目已经处于枯竭状态。
从全国的情况来看，从去年二季度开始，全国土地市场已经呈现回暖态势，而商品房项目开发资本金的比例下调也给了开发商拿地信心，于是从温州的原长运集团有限公司地块和大连高新区庙岭路红凌路地块开始，各个地王开始蔓延。
开发商有心拿地，政府也有自身调控的需要。由于2008年新开工面积和土地开发面积指数呈现低迷趋势，各大开发商储备土地仍然巨大，通过减少土地出让量迫使存量土地开发，达到保持房地产市场稳定的调控目标。应该说，这一决定在2008年的市场基础上是正确的——商品房销售市场不景气，大量推出土地会造成更多的土地闲置。市场形势的变化之快也让政府来不及做出反应，二级市场回暖、开发商资金链充裕、项目资本金下调、股市上行、银行放贷冲动等一系列因素造成了开发商拿地冲动。于是，短短15个月间，苏州的土地市场形势突变，一改2008年的颓势，几乎所有的地块都能引来两个以上的开发商争抢，土地溢价幅度也大幅提升。据不完全统计，2009年苏州出让土地溢价率超过100%的有19块，约占土地出让块数的17.4%，溢价率在50%—100%的约有26块，占土地出让块数的23.9%。而这四个数据在2008年分别是为0、0、4、8.5%。
土地市场越来越向大企业集中
自中国银行业协会在去年二季度公布了一季度银行运行报告后，土地市场就隐约闻到了一丝不安的气息，部分银行在单一客户贷款和集团客户贷款上非常集中，而中小企业融资问题仍然没有得到解决，这注定了2009年土地市场的集中化趋势。
以苏州为例，由于市场前景并未明朗，开发商的资金链刚得到缓解，因此去年6月份的土地拍卖显得较为平淡，中小型开发商主宰了去年6月份的土拍现场。等到了去年9月份，全年经济增势明朗、行业流动性十分充足，苏城本地龙头房企和外地品牌房企不约而同的开始加快在苏州的土地储备速度，绿城、保利、华润、旭辉、融侨、中信、朗诗、栖霞等品牌开发商和宁沪置业、安徽省高速地产等国资背景开发商主宰了下半年土地市场，中小房企陷入了一地难求的境地。统计资料显示，目前土地储备最多的五大开发商在苏的待开发建筑面积已经超过400万平方米。
由于大型房企在融资渠道和融资成本上的天然优势，更容易进入“融资渠道多元化——有能力高价拿地——土地储备增加——企业长期发展有保障，大企业得到更多的资源和发展空间”的良性循环。而中小型房企将逐渐失去在主流板块的生存空间。高价拿地对房地产行业的影响将是具有资本优势的企业加快土地储备，提高城市土地价格，融资渠道和融资成本带来的资金优势取代了土地成为制约房地产发展的第一要素。在目前的宏观背景下，短期内资金仍将向大型企业集中，进一步增加其拿地冲动。
用时间换取利润空间
开发商增加土地储备本来无可厚非，按照国内 房价上涨速度，晚拿地不如早拿地，现在的高价再过几年可能就是稀缺的“低价”土地，用时间换取利润空间早已成为行业潜规则。
开发商增加土地储备的原因总体来说有以下几点：增加土地储备、进一步融资、增值保值、扩大规模等。有了这些利益刺激，囤地及对这一现象的管理措施相伴而生。早在1999年出台的《闲置土地处置办法》中就明确规定，进行房地产开发的土地，满2年未动工开发的，政府将依法无偿收回土地使用权。之后，每次囤地高潮时，“一年不动工罚款，两年不动工收回”的管理措施就会被中央反复重申和强调。但政策实施效果却难以令人满意，到目前为止，全国范围内被政府收回的闲置土地寥寥无几。
具体到苏州来看，土地储备集中又有下面几个特征，一是热点板块被主流开发商主导，二是住宅地块几乎被垄断，三是新兴板块进入门槛被抬高。
盘点下苏州房地产的热点板块，大致有湖东组团、现代大道板块、青剑湖、独墅湖西岸、双湖板块、阳澄湖西路板块、浒墅关板块、科技城板块等，这些热点板块无一例外的都有大型开发商或区域龙头盘踞，在提升了区域形象和开发水平之外，中小型开发商想要拍地进入区域市场时无一例外的都会遇到这些大型开发商或区域龙头的阻拦，将土地价格抬高。
而少数板块因为有楼面价较低的大型楼盘存在，市场进入风险大，形成了区域市场的多寡头垄断。而新兴板块的集中化趋势更为明显，如尹山湖板块、青剑湖板块、浒墅关板块，几乎所有的地块都被大型开发商或区域龙头收入囊中，而在激烈的竞争中，楼面地价也芝麻开花节节高。
受苏州城市经济结构的影响，商业项目在苏州的发展速度一直低于住宅市场，商业销售量体在商品房销售总量中所占的比重也一直较低，而苏州庞大的人口基数和外来人口的购房需求使得住宅市场的成长性极好，住宅地块具有升值速度快、抗市场风险能力较强的特点。因此，大型开发商在苏州增加土地储备一直青睐住宅用地，尤其是成熟板块、有重大规划建设的板块和优质景观、度假资源的板块。在房价上行通道中，这些板块往往引涨市场，上涨速度最快。而在下行通道中，这些板块总能凭借其配套、规划和资源优势，争取到本来就稀少的客群。