从各城市来看，2010年市场走势将有所分化，一线城市走势趋稳，而二三线城市投资机会显现，房价有可能迎来较大涨幅。而个别城市由于投资过热，可能引发一轮小调整。

　　1、09年二三线城市房价涨幅较小，仍有较大投资空间

　　一方面，由于二三城市目前仍然是以自住型的刚性需求和改善性需求为主，并且二三线城市的涨价主要是受供不应求的影响推动，投资对市场的影响相对较小，因此2009年二三线城市的房价涨幅也相对较小，基本集中在10-30%之间，远远小于一线城市的30-70%的涨幅。价差的扩大，将引导大量客户流入二三线城市，带动成交放量，房价将逐步上扬。

　　另一方面，一线城市经过这一轮的价格暴涨，投资收益进一步压缩，因此不少投资者开始将目光转向到二三线城市中来，引发了年末二三线城市中高档住宅的热销。由此带来的传导效应还将延续，2010年在投资需求的带动下，必将拉动二三线城市的房价上涨。

　　2、个别小城市投资过热，或将引发一轮调整

　　二三线城市总体走势良好，但也有个别小城市投资已经出现过热现象，未来有可能引发一轮小调整。这些城市主要有三种表现。

　　一是资金驱动型城市，例如温州、宁波，这两个城市经济较为发达，民间资金较为活跃，在经济复苏缓慢的情况下，民间资金纷纷流入房地产市场，形成市场过热。其中宁波从年初到年底，房价涨幅已经超过了50%，房价涨势过快，必将影响市场成交的稳定。

　　二是资源驱动型城市，例如呼和浩特、鄂尔多斯，凭借其自然资源优势，房地产市场也得到较大发展，但若无其他可持续产业的推动，未来房地产市场的持续性或存隐忧。

　　三是政策驱动型城市，例如南宁、南通，这两个城市从09年以来，地方政府出台了大量的救市政策，例如南宁2009年2月份，发布的“南宁十五条”，放宽了购房条件，新增入户政策，这对于整体市场成交有较大的刺激作用。但若年底政策到期，明年的楼市推动作用将减弱，市场可能会有小幅调整。