2010年的全国两会即将落下帷幕，在这十数天的会议中，房地产市场的走向与房价始终是今年两会的热点话题。

归结起来，今年两会上对于整个市场的判断，从总理的表态，包括整个各方面的迹象也表明，现在不是到了完全复苏金融危机造成后果的时候，包括目前的一些经济数据、包括我们的赤字都能够看出来。其实对于房地产而言，它对于国家保增长还是有很大的作用的。另一方面，在大家都非常关注的、呼声很多的高房价的情况，国家也在今年会持续的出保障房、经适房，以满足大家的需求。这就是2010年两会带给大家的信心。

　　搜狐焦点网特邀两会记者、中国经营报资深记者李乐和著名的地产人，中建国际发展有限公司运营副总裁雷越姝做客访谈，就即将结束的2010年两会进行一个简要的回顾与盘点，就在两会中有关房地产市场的种种问题进行解读。

　　【主持人】：我们请到了两位嘉宾共同来盘点2010年两会，关于房地产上面的保证民生问题的一个小论坛。介绍一下，这位是老朋友了，两会记者李乐。中间这位是雷越姝，著名的地产人，中建国际发展有限公司运营副总裁。两会到现在为止房地产和房价的问题占了很大的眼球。昨天在搜狐视频上点击率最高的是一个两会的代表谈论的房价问题。总理在政府工作报告中明确的把房价的问题提出来。在过去几年中没有这样的状况发生。从制度层面来讲，却没有其他的什么新意。所以我们今天就想来聊一聊，两会过后大家比较关注的，一个是保障房的情况，另外一个是经济政策、各个房地产政策的情况，包括房价在2010年会怎么走。这都是大家很关注的。

　【李乐】：今年的两会特别大一个直观的感受就是话题非常集中。我从2005年开始报道两会，没有发现任何一次的两会像这次一样话题集中在少数的几个重要的议题上，第一就是房价，第二是收入分配，第三是国进民退。从头到尾，尤其是政协在整个两会的进程过程中，始终委员的讨论都围绕着这三个话题在进行。而房价这一块又是委员和人大代表共同关注的话题焦点。所以这次两会，给我的直观感觉，话题非常的集中。而几乎所有和地方经济发展有关的、和民生有关的议案和提案中，几乎都涉及到了房价和住房保障的问题。这样的问题在之前几年两会上还没有如此的集中现象出现。这是我非常直观的一个感受。

　　【主持人】：有没有一些比较，因为我们之前也在跟您进行连线，包括另外几名大报的记者，和大家共同分享两会的情况。最近黄孟复委员的言论，在代表委员中有什么样的反响？

　　【李乐】：黄孟复的言论非常火。但是在两会的会场上其实也分成了两派，支持的和反对的。我们看到工商联这边支持的声音会多一些，企业界的人士支持得多一些。但是在人大这边，远没有在政协那边反映支持得那么强烈。黄孟复委员在接受中央电视台采访，包括在一些场合，对于房价、对于房地产市场的观点和分析实际上和企业利益的趋向是非常契合的。所以我们也可以换一个角度来看这个问题。当我们去看人大和政协，每年两会的制度，如果从西方先进的民主政治的角度来看，他应该是一个议事的机制，是不同的利益集团谈判的机制。所以我觉得黄孟复委员的观点引发的因为集团利益而不同的争议和对立，其实是一种进步。因为开发商和即得利益群体应该是一个利益群体，而没有房子的人，不希望房价上涨的普通公众应该也是一个利益团体，这两个利益团体之间应该有一个谈判机制。两会应该给他们提供谈判的平台。

　　【主持人】：你刚才讲的也是我们关注的这几年变化的情况。从制度层面来讲，他还是有很多进步的地方。比如说很多观点明确的把自己的利益抒发出来，比如说焦点网上登了几个相关的房地产的提案。比如说胡葆森的四个提案，都是和他自身工作有很紧密的联系。比如说有代表提出商用地产的产权从50年改到70年，也是从代表自己的利益出发。雷总您觉得这次两会给你的最深的感受是什么？

　　【雷越姝】：印象最深刻的就是温总理对房价的表态，另外，大家对蚁族蜗居现象的关注，把它提到日程中来解决。其他的，房价矛盾一直都是存在的，只是在这次两会上激烈程度更甚一点。另外，各派的观点也没有什么新的东西。但是我个人觉得，稳定房价是一个特别艰巨的任务。

　　【主持人】：你认为房价够高吗？或者你觉得现在的主流理论和现在的精英认识？

　　【李乐】：我始终觉得房价不是价格本身的问题，是收入增长的问题。中国现在出现对房地产怨声载道，原因是因为收入的增长和收入的分配没有办法跟上房价上涨的速度所导致的。所以房地产的价格不单单是一个价格问题，这种矛盾和冲突主要是人们收入增长的速度跟不上。

　　【主持人】：这次提案的观点是直接针对结果，而没有针对过程。

　　【雷越姝】：有一个数据大家争论很大，就是09年房价上涨1.5%的速度。这个数字跟大家的直观感受是没有办法吻合的。这里面可能反映一个问题，因为我们没有办法去验证，统计局也没有站出来去解释，为什么会这样。但是我感觉统计局的这个数字也不是拍脑门出来的。他可能有一个渠道，只是这个渠道和我们从市面上看到的是有一定的不同。这里面最大的不同是市场化的住房和非市场化的住房已经被算出平均了，一算出平均了，就1.5%。市场住房直观的感受，09年30%起步，这是起码的。有一些三线城市可能房价涨得不是那么厉害，但是如果平均的话，也应该是百分之二三十。如果你要加入一部分，而且比例还不知道，非市场化部分的住房，我们就不知道。我对这1.5%的推测是说，我们现在讨论房价是鸡同鸭讲的问题，因为背景不统一、口径不统一、出发点也不统一。没有办法去讲这个事情。而且大家一讲到房价的时候，习惯性的讲，房价涨没有关系，你做好住房保障体系就ok了。但是假定我刚才对这1.5%的推测是存在的话，有很多的隐性的，他没有说保障性住房，或者也许他叫保障性住房，我们不得而知。但是他实际上是非市场化的一批住房。这个事实是存在的。

　　【主持人】：前天的时候，这个数据的事情，当时新京报的也出来了。我看媒体报道的时候，马建唐承认是有统计失误在里面？

　　【李乐】：不是失误，我通过这个问题也跟前任国家统计局局长有过沟通，他不是统计失误，而是统计原来的抽样、选取、加权的方式，最后导致统计出来房价的增幅是1.5%。因为他抽样的样本选取，保障性住房用的是加权的方式，算法不一样，1.5%是纯统计意义上的增幅数据，不是民众直观感受的数据。因为民众更直观感受的是一个个案，或者是他知道周边几个楼盘的涨幅，但是统计局是都统计在一起，他加权方式还是沿用旧加权的方式。

　　【主持人】：当时网友都认为是不是他的小数点放错了。数据出来以后，统计局马上出了一份大概30页的解释说我们这个统计没有问题的，数据方面没有问题。结果接下来的故事是，叶檀。中国的第一人，他说我们先不从改观方面来判断你这个有错。我们先从专业角度看是怎么回事。一二三，就写了很长的一篇博客。接下来是北京大学经济研究中心的黄教授又出来说你这个统计有问题。所以才会出现这种情况。

　　【雷越姝】：他再怎么有问题，一定是这个市场上客观存在一些非市场化的价格。而且他的权重计算的时候，肯定没有完全按照比例，或者是算权重的时候。

　　【李乐】：他用的是原来前几年的权重。但是关键是他现在保障房的任务量加了很大，加了很大之后，保障性住房和限价商品房普通商品房的供应量变得非常大，但是他加权的比重又没有变。所以把这个东西平均下来了。而且他是全国抽取，包括西部城市和三四线城市的样本量也没有加权上面，那个加权的取值还是有一些问题。最后导致他算了全国的平均数是1.5%。所以争议一直存在，你用抽样的手法还是用普查的手法。北京房地产交易管理法信息很全。但是他们的解释就是说我里面存在政策性住房，我要用加权的方式把政策性住房平均掉，这是统计的一个学术和方法上的争论。各有各的。

　　【主持人】：这次两会上至少我们的统计局的高层解释清楚了。

　　【李乐】：统计局有经验了，他已经被增长了一次。

　　【主持人】：他们说接下来我们不会出现这方面的失误了，这是很大的进步。接下来是蚁族的问题，评价蚁族是评价这些毕业之后的大学生没有房子住。

　　【雷越姝】：我的理解，你可能讲的是一个客观的状态。但是我的理解是，市场房也买不起，保障房管不了，夹心层偏低的阶层，把他们给忘记了。

　　【主持人】：前天北京市的领导在接受北京市官方的媒体，他们讲到了在唐家岭这样的地方会建一些公租房。经济适用房、民租房、两限房。公租房现在还不是特别热。但是这个思路出来以后，应该会受到广大民众的赞同。因为取消经济适用房的呼声已经很高了。

　　【雷越姝】：大家理解公租房，它不是廉租房，它可能是一定程度上也还是拿暂住证那种。我理解是这样的，但是我很怀疑这件事情是不是能够做成。大家感觉可能会怎么操作呢？比如说把唐家岭这一块拆了，盖集体宿舍。你原来可能也住十平米或者八平米，你没有办法洗澡，没有单独的卫生间。我现在盖很小的房子给你，集体宿舍，你可以洗澡，卫生条件也改善了。价钱，可能你原来是一百块钱、两百块钱，加一点点钱租给你。我认为这是一个比较理想化的构想，而且是我们推测的，我们作为一个行业人士和两会的观众所推测的。但是我个人觉得这个事情不太现实，因为它的投入很大，投入产出也很少。去执行这件事情的动力何在？就算是政府从城市管理的角度要去做这件事情，马上问题就来了，因为他实际上是要贴钱的。贴的是谁的钱？是北京市民的钱。北京市民就该说了，我有户口的还没有解决，你先去解决没有户口的人。所以这里面还是有矛盾的，想象是很美好的，但是感觉这是有客观困难。

　　【主持人】：虽然现在把蚁族的问题提出来了，但是在执行上面会怎么样，相信是接下来两三年关注的热点。

　　【李乐】：今年建设部就要发一个城市公共租赁房管理办法。据我所知已经起草了。它叫一法三规章。基本住房保障、保障性住房质量管理条例、保障性住房考核办法、城市公共租赁房管理办法。今年肯定会下发一个文件。

　　【雷越姝】：我很担心的问题，文件很好，我一点不怀疑文件。但是我担心的是这个文件出来了，比如说北京市能干了，但是按照我们以前的经验，他一上来干的时候，一定会哪根绳没给系好，一定会出点岔子。最大的岔子会出现在经济帐上面，他会算不过来，我这个事也干了，但是这个价格便宜不了，因为他不是廉租房。那他的价格就有应该怎么定的问题。

　　【李乐】：应该听政。

　　【主持人】：下面一个话题是国进民退。

　　【李乐】：国进民退和房价1.5的那个东西是非常像的。它是一个微观的感受和宏观总体情况之间发生了冲突。每个人都觉得，民营企业家开发商都觉得这一年的环境不好，拿不到贷款、拿不到地，那边我看到国企在大规模的吃地、保地、速度非常快、非常凶猛。这是一个直观的感受。但是，比如说赵启正，他拿出宏观的经济数据来的时候，你就看到他那个数据并不支持这样的说法。包括他用了一个很有说服力的，叫利润增长力，民营企业是远远高过国有企业的。但是你为什么不看总额，你看增长率呢？民营企业的生存周期是多少？他二十年不到，基数本来很低，增长率自然很高。国有企业本来的利润总额又非常之大。就像中国和美国的gdp一样，美国每年增长百分之零点几，相当于中国gdp增长10%的总量都有。你为什么只用增长率不用利润总额呢？

　　【主持人】：你是说在这次的两会上，大家对这个也是有争议的？

　　【李乐】：对。而且我觉得，我跑工商联和经济界别的比较多。非常有意思的，工商联是民营经济的组织，但是最不承认国进民退的首先是工商联的人。特别是包括王飙，工商联副主席，包括地方工商联的副主席，都在讲，民营企业首先要考虑的问题是你自己能不能不被别人吃掉。

　　【主持人】：你这是比较务实的一种想法，很多东西你呼吁可能觉得不解决问题。还不如我把自己的内功修炼好了。

　　【李乐】：国进还是民进，我自己思想以后是这样的，国进民退还是民进国退，这不关键，关键的是谁导致的进或者是退。如果是市场规律，国进了。

　　【雷越姝】：我们这个企业一直存在，它就是一个大国企，但是现在通过好几万员工的努力，我们能够让它的利润增长了，让它的业务变大了，那是好事。

　　【主持人】：争议的焦点不是国企和民企，是需要相对公平的环境。

　　【雷越姝】：国进民退为什么有争议，可能是在某些行业可能存在着一些政策性的引导，要求国有企业去控制这个行业。我觉得如果是从国家战略需要的角度来考虑，那就没有什么问题。但是从房地产这个行业来说，还是相对公平的环境，并没有一个倾斜性的政策。

　　【李乐】：3月4号温家宝总理到政协经济组和农业组会议上听取这两个组的代表发言。第一个发言的是厉以宁，他谈经济转变，从中央到地方特别热的，他其中提到要划分国有资本投入的界限，哪些地方你可以做，哪些地方你不能做。比如说充分竞争的领域，国有资产是不是可以平等的进入。温总理在汇映厉以宁发言的时候，他讲的话挺关键。他提出三个转变经济增长方式，避免投资过热和陷入投资怪圈。第三个就是回应厉以宁讲的。他说确实存在在民营经济、在一些行业领域准入的问题上，存在玻璃门和弹簧门的问题。玻璃门就是看得见、进不去，弹簧门就是你进得去，但是再把你推出来。这样的现象肯定是存在的。但是我们最后你来看谁退谁进了的时候，你还要看这是谁导致的，如果是在公平的条件下导致的，这没有说的。但是如果是一些行业壁垒、比如说信贷不公平，你信贷向这个方向倾斜，不向那个方向倾斜。这是不公平的。

　　【主持人】：这是大家讨论国进民退最核心的内容，到底是什么导致的。下一个话题是关于两会过后市场走势的情况。有没有一些迹象表明两会过后经济的微调，或者是在宏观环境下会有一些什么新的举措呢？

　　【李乐】：我记得我们私下交流，在有一些场合，预算报告两个关键的数字。

　　【主持人】：现在大家倾向第一就是两会过后肯定要加息。

　　【李乐】：加息不太可能，但是准备金率会提高。但是上半年是不是中国政府敢于使用加息这样比较强烈的收紧信号，我觉得还要观察观察。他增收的指标，8%没有增长，10500亿的赤字还是比去年增长。他对未来的经济还是难的。赤字两个指标，地方财政系统很关心的，或者说能够看经济宏观走势的两个数据，一个是赤字，一个是财政征收幅度。赤字去年是9500亿，中央加地方两千亿的地方债。今年还是增长，变成了10500亿。第二个是财政增收，现在预算的任务是8%，去年还是8%。这个任务是没有增长的。可以从这里面窥探决策层对于经济形势整体的判断，他对于未来没有一个非常稳定、非常肯定的说未来经济形势是向好的。因为去年2009年完成的财政收入增收是9.5%。这个9.5%里面传统的企业增值税、进口关税全都是下降的。维持了9.5%的增长任务，主要是靠消费税和房地产扭转环节，包括土地增值税，那占到了40%几。

　　【主持人】：前几天我看到一个直辖市的报表，跟你说的数据比例是几乎一致的。包括税收对地方财政贡献的情况。

　　【李乐】：这就是看未来，政府对于未来不确定性。而且还有一个很关键的佐证，还是说3月4号联组会，温家宝总理在回应委员发言的时候还说，现在还没有到后金融危机时代。这是他的原话。当然这在报纸上不方便公开，因为那是一个比们会议。温家宝说这不是后金融危机时代，还没有到那个程度，金融危机还没有过去。因为中国去年经济的增长未必是复苏的，可以是反弹是大量政府投资导致的。

　　【雷越姝】：因为实质上今年春节前后的时候，已经出台了一些政策，实际上他已经做出了一些试探性的尝试。我觉得他也需要有一个观察期和市场的反映期。他能够配合宏观调控、整体宏观经济的政策，比如说如果你看到加息了，肯定是对房地产影响比较明确的一个强烈的信号。所以我感觉今年上半年不太可能说有太多政策性的措施出来。即使是有，我觉得也可能是一小步的微调，很难再拿出一个比07、08年力度更大的政策。市场对这个政策是有抗性，就像吃药一样，药吃过了就有一个抗性，你再吃，肯定没有第一次吃的时候那么管用。所以我感觉，今年上半年形势可能会相对稳定一点。对于下半年来说，他肯定有几个不确定因素。一个是宏观经济政策是不是有调整。第二，土地市场和保障性住房的一些相应的措施可能会影响到整个行业。

　　【主持人】：你说的影响主要是价格？

　　【雷越姝】：主要是心理预期，对价格的心理预期。他有两种。有一种观点会认为今年上半年土地供应会相对平稳，以北京为例，土地可能集中在市场化的开发用地集中在上半年推出。上半年可能会有大量的土地用于保障性住房。这样的话，市场住房土地供应量就更少了。所以有可能到下半年的时候，市场性的土地供应价格有一个急剧的飙升。同时，保障性住房的信号出来，这两种力量是相仿的，这两种力量焦灼的情况下，哪一种力量会上升，我觉得是很微妙的事情。

　　【主持人】：目前从我们研究中心的信心指数来看，我们预测假定没有突发情况的时候，根据过去的情况预测将来的情况。我们的结果，大概在下个星期或者下下个星期，在时机成熟的时候，我们会有一个结论，我们的结论，从去年11月份和12月份的数据，我们来预测下个六月，今年6月份、7月份。应该是从他整个的周期来讲，3、4、5月份都不是很好的状况，持续下降。这个数据不是简单说成交量，是投资、成交量、价格各方面综合在一块，包括市场预期。

　　【雷越姝】：我觉得今年的成交量肯定是远低于09年，这不用说了，就说是少30%还是少35%。30起步。成交量掉下去是肯定的，30%起步。但是我觉得价格，我个人我太相信，或者我个人不是特别看重某一个月房价的波动。我觉得这种不确定因素会特别多，比如说某一个项目，因为他有一个特别的需要，他放量了，一下子成交了几百套，可能他就上千套之类。这一个项目，或者多几个这样的项目，市场的数马上就发生很大的变化。但是今年下半年，因为在开发商和市场的心理较量过程中。开发商的心理优势还是能够勉强保持的。从这个角度来说，大部分的开发商会选择按照去年下半年到目前为止这样一个价格标杆来确定他的心理价位，或者略有下调，但是下调幅度不会特别大。他不会是明显的掉下去的感觉。即使是下调也是为了获取竞争优势和未来更灵活机制的可能性。我认为今年上半年的心理承受力还是可以。市场有时候价格的走势，成交量我认为是必掉无疑，但是价格走势，真的是一个心理承受的过程。

　　【主持人】：今天我们请来了跑两会的记者给我们带来了一些在报纸上看不到的最新的信息和言论。我们请来了我们的专家给我们谈两会之后市场将会怎么走。归结起来，对于整个市场的判断，从总理的表态，包括整个各方面的迹象也表明，现在不是到了完全复苏金融危机造成后果的时候，包括目前的一些经济数据、包括我们的赤字都能够看出来。其实对于房地产而言，它对于国家保增长还是有很大的作用的。另一方面，在大家都非常关注的、呼声很多的高房价的情况，国家也在今年会持续的出保障房、经适房，以满足大家的需求。这就是2010年两会带给大家的信心。感谢两位嘉宾，也感谢各位网友，我们今年的两会系列报道也到此结束，谢谢！