4月中旬以来，国家楼市调控重拳频出，且目标直指投机型购房。继将购买二套房首付比例提高到50%后，国务院又发出通知，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
调控政策对吴江楼市影响有几何
调控新政将对吴江楼市带来何种影响？调控效果是否会马上显现，何时显现？在观望中，吴江房价的走势是否会出现震荡？吴江楼市正面临着新的选择。
短期调整态势明显
长期总体平稳发展
“如何解读楼市调控新的政策？我认为，就如许多网友所言，这是有史以来对房价最严厉的一次调控，表明了中央对遏制房价过快增长的调控力度和决心都非常大。”新湖·明珠城有关负责人直言。
这种强烈的信号来源于《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，并提出了两点要求，一是统一思想，提高认识，将住房问题从经济问题的层面提升到了影响社会稳定的重要民生问题的层面，重视的高度不一样了；二是建立考核问责机制，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、地市级人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度，该机制的建立尤其体现了中央对调控房价的决心。
该人士认为，新出台的楼市调控政策必定会对全国的房价起到有效地遏制作用，但是就吴江来说，今年楼市的走势应当是体现“总体平稳、局部震荡”的局面。
这个观点也得到了大部分吴江房产开发企业的认同。吴江的房地产市场一直处于较为健康的发展状态。在2010年初，由于房源供不应求，一定程度上造成了市场抢购房源的现象，但是相比周边城市，吴江地区的房价一直处在“洼地”，房价增幅不超过20%。应当说，吴江的房价基数不高，涨幅不大，还未被划入高房价地区。2010年下半年，吴江将推出几宗楼盘，但是限于这些楼盘的土地成本以及建筑成本，价格下调空间有限。
不可否认，在吴江的购房者中有一批异地客户。据了解，吴江周边城市如上海、温州等地的投资者，占吴江购房者比例超过30%。这些投资者对房价起到了一定的支撑作用。上述人士表示，新政对异地购房者的限制，对吴江短期楼市将产生较大的影响。
局部震荡主要体现在前期涨幅过大的吴江个别楼盘，如果没有独特景观、市场口碑等硬性品质的支撑，那么这些楼盘的房价很可能会随市场交易量的下滑而波动。伴随新政策的实施，吴江楼市局部震荡亦不可避免。另外，市场的观望气氛加重，也会影响到二手房市场，还可能会出现抛售现象，影响到房价波动。
最令房地产业内人士担心的是还未明确的房产消费税。继重庆宣布拟征特别房产消费税后，有消息称，上海拟开征住房税。有分析人士就认为，假如真的用税收的方式调控楼市，对楼市的影响更强烈，可以说是深度调整。这既可能会引导楼市走向更公平、更合理，但是也改变了房产消费的结构甚至是房产的属性。并且对低收入人群来说，买房的门槛更高了，只能寄希望于政府的廉租房或经济适用房了，这对短期楼市销售的冲击也是无法估计的。
业内人士表示，从楼市调控政策出台到现在，综合市场反映，新政出台，对于前一阶段房价定价较高的楼盘有一定的冲击作用，但对整个市场而言，其后续影响还有待观察。新政出台，促使许多购房者进入观望，从现在开始的一段时间里，供需双方将处于僵持状态。
品质楼盘对抗震荡
刚性需求购房机遇
调控政策重拳出击，矛头主要针对投资者。差别化的住房信贷政策充分印证了这一点，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，甚至暂停发放第三套房的贷款。
对投资者的限制，无疑给前一阶段吴江处于高温状态的楼市泼了一盆冷水，能否继续保持房产上扬趋势，多少让房产开发企业的销售人员有点担心。从信贷政策的细化解读情况来看，新的住房信贷政策主要是针对90平方米以上的中端产品，也可以说是改善性需求的打压力度比较大，尤其对投资者购房而言；业内人士表示，小户型和豪宅受到的影响并不大。并且有个别业内人士还相当看好小户型，认为在接下来的一段时间里，小户型销售很可能会呈现火爆场面，由于小户型不仅能满足一般消费人群的刚性购房需求，对购买第二套房屋的投资者来说，要拿出五成首付的投资成本，不如转向小户型。而购买豪宅项目的购房者，一般都具备一定的资金能力，即便付五成，应该也能承受，并且豪宅项目属于稀缺产品，其价值会因其稀缺而上扬，更为购房者所认可。
有业内人士就指出，购房者在现阶段有购房需求的，可适度倾向小户型，针对130平方米左右的住宅房，购房者非“迫切需求”的，可观望一段时间再决定。同时，购房时还要考虑楼盘所在的地区以及升值前景是否能与目前新的政策带来的不利影响相抵充。就吴江而言，苏州轻轨4号线延伸到吴江，优越的地段位置和品质等都可以为房产带来一定的升值前景。尤其是对品质楼盘而言，不仅满足购房者的住房需求，在市场稳定后还将具备较大的保值增值空间。
吴江市房地产业协会副秘书长聂亚军认为，楼市调控政策的出台，对于准备购房的人来说倒是一次机遇。他分析说，房产投资消费的限制，异地购房比率的下降，对首次购房者来说，无疑可以有了更多的房源选择，更可能挑到自己中意的房子。吴江刚性需求购房者大量存在，其心理购房预期将转移至小户型，或酒店式公寓等商业类住宅产品。
住宅两元定位清晰
商业地产优势凸现
目前，一般房产包括商业地产和商品房，本次新政又将商品房严格区分为首次购买和非首次购买，这在信贷尺度上非常明确。对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
第二套的贷款首付款比例不得低于50％，与商业地产的贷款要求相同。聂亚军认为，这个变化，直接影响到对商品房的重新定位。可以这样理解，首套住房以消费、满足居住为主，而第二套房是与商业地产相同，以投资、获取收益为其属性。对非首次购房者来说，同样1∶1的杠杆，不仅可以选择商品房，也可以选择商业地产，购房者可以更加理性地选择和投资。
不仅如此，购买商业地产首付同样是五成，利率是基准利率，这个曾经是劣势。但是在调控政策出台后，购买第二套住房同样首付五成，利率还要上浮10%。并且，国务院表示可暂停第三套住房贷款并禁止异地炒房贷款，但商业性质的房产没有一套二套三套之分，同样作为投资类产品，商用房还具有较高的回报率，反而占了优势。
聂亚军表示，可以这样认为，在本次调控政策之下，2010年可视为商业地产的元年。
他认为，尽管在宏观调控下，房产投资受到一定限制，但是中央出台楼市调控政策主要针对的还是一线房价增幅较大的城市，对二三线城市的影响比较小。因为相比北京、上海、深圳、广州等城市的房价大幅度的增长，今年一季度，吴江房产均价涨幅不超过20%，处在苏州大市范围内合理的水平。从技术层面来说，近些年吴江新拍的土地价格上升，建筑安装成本上升，房价下降的空间相当少，相比一线城市来说，吴江的房价可压缩空间小。楼市持续健康与规范发展，房价下跌的概率比较小。可以预计，在短时间内，吴江市场上推出的房源仍然有限，供求仍旧不平衡。另外，在目前cpi和ppi上涨带来的强烈的通货膨胀预期的情况下，加上吴江高储蓄率、股市又不乐观等情况，房地产市场依然是吴江人的重要投资选择。
新政的出台，尤其是二套房贷首付限制及房贷利率的影响，使得许多购房者，尤其是投资型购房者看好商业地产。现在住宅市场受到调控，商业地产可能成为最大受益者。