用几句话说说，所谓城市化下房市的发展轨迹：suzhou.bbs.house.sina.com.cn; y5 v; h) {  c% h8 n

        1、每年有大量人口涌入城市，大家去买房，地方有限，房子不够住的，房价就涨了。买房,购房,装修论坛,房产论坛　
        2、房价高到买不起了，房价就涨不动了。
        3、买不起房，涌入的人口都去租房，房租就贵了。新浪乐居论坛" o7 w, t
        4、房子贵到租也租不起了，人就不往里面挤了。
        5、人不往里面挤了，房价和房租就都不涨了。就消停了。
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　　 这样，经过几次循环折腾，城市人口房价房租达到平衡，房价就主要和通胀率以及经济形势有关了，和现在的欧美差不多。2 ]+ j% l- p. {
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　　 现实会复杂一点，可能会有几个循环，但总体来看就这么回事儿。房产论坛,装修论坛,业主论坛2 u5 t7 w2 `% t) q) r
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　　 现在，房价涨得差不多了，如果再涨个30－50％（这个幅度可以商榷），估计一时半会大家就买不起了。买不起就不涨了。买不起，所以就新来的都该去租房了。所以房租就快要涨了。该操心一下房租问题了。
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　　 从前我就讲过，要当心所谓“租售比”将来以“涨房租”而不是“涨房价”的形式变得正常。当时懒得分析这事，所以有些同学觉得这事不太可能，或不够重视。( l/ i7 j; b7 i
　　　　房价涨到买不起，是房租上涨的重要条件。现在条件已经接近“成熟”。所以详细说说这事。
　　
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　　如果你目前租房住，就一点不担心将来租售比变得“正常”？房产论坛,装修论坛, 如果所谓租售比正常，不是以降房价而是以房租增加的形式实现的，那会怎么样？suzh万一房价没降，租金逐步提高到和现在租售比相匹配的程度，那会怎么样？这个可能我在这帖子最初就提出来过。有些同学偏偏不信。新浪乐居论坛. ?  k1 e; [
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        大城市的房价上涨的主要推动力，不只是收入的提高，还有外来人口的增加。盖房子的速度跟不上人口增加的速度，所以供需矛盾紧张，所以房价上涨。房价为什么会继续涨，是因为人们还买得起，等买不起了，自然就涨不动了。 如果房价涨到绝大部分外来人口都买不起的时候（这日子已经快到了），新来的人口，包括大学毕业生会怎么样？新浪乐居; m2 租房是唯一选择。租房的人越来越多会怎么样？房租上涨。直到上涨到租房未必比买房合算多少的地步。买房,购房,装修论坛,房产论坛0 f$ n9 `3 u* [$ l

　   有没有这种可能呢？有些同学不太了解房地产的特点。这玩意也叫不动产，它有个特点是，它是完全差异化的商品。即使增加供给，有些东西也是不能被替代的。比如，你在十环外盖多少房子，也不能完全缓解对二环房子的需求。在城市人口不断增加的情况下，zf即使把土地敞开供应，也只能部分缓解房价上涨的速度。而不能完全降低房价。suzhou.bbs.house.sina.com.cn/ j1 _

                     : ? r因为市中心的地是有限的，在十环盖的房子，不能替代二环的房子。正如在长沙多盖房子，不能解决北京的房子需求一样。所谓不动产，就是这个意思。这和汽车不一样，市场有需求，可以无限生产。每辆都一样。更何况，现在zf连在郊区敞开供地的意思都没有。suzhou.不同地方的房子，会给房子带来不同的收益。这玩意叫地租。请注意，这不是房租。比如，在中心区的商业和公司会带来更高的经营利润，你在王府井开店，和在燕郊开店挣钱水平差别是很大的。我指的是这种收益，当然也包括你可以方便去天安门逛逛，孩子上个好学校之类的。

        这种收益，不止是商业房产。也包括住宅。比如，你想在王府井开店，跑到十环外去住，你这店是开不成的。你想要在什么中心区的所谓五百强公司上班，工资很高，但你告诉人家，你住在河北，人家恐怕是不敢要你的。
 能不能在王府井开店，能不能在五百强上班，这就是房产的地租收益。如果没房，但想得到这种收益或便利，你就只好租房。花钱去购买你在王府井开店或者在cbd上班的机会。新浪乐居3 t# _' l7 g
　　　　　　
由此产生了所谓的极差地租和垄断地租。越是中心区，越是不可替代的地方，其地租的垄断性越突出。寸土寸金，寸土必争，就是这个意思。完全不能以盖那房子用了多少水泥钢筋衡量。所以，不要看着它物业价格很高愤愤不平。这种垄断性的地租收益，是以所有权确定的。谁有物权，谁得到收益。租房的，是用钱去临时购买这种收益或者便利。

        城市化进程，是个人口涌入城市的过程，也是个不断提高级差地租，强化垄断地租的过程，租房，看似当前成本低，但最大的问题就是，你没有所有权，不能把这种地租收益固定到自己手里，将来很可能被迫以更高的价格去购买。通俗点说，即使当前看起来租房更合算，但是谁也不能给你保证房租不涨。自己说了不算。 为什么房价会涨？除了租售比，人们更看重的是这种垄断性收益的所有权。去年，我在另一个帖子里面讲，目前的买房，就是城市化进程中的资源争夺战，城市卡位战。也是这个意思