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股市抄底套三年 房地产高杠杆抄底可能套三十年!
2018/10/15 14:02:23    http://www.wjfcw.com

    十一黄金周刚刚结束,楼市提前入秋,透出丝丝凉意。

 
    从北京一线城市,到南京、合肥和西安这样的网红城市,2018年的金九,比以往时候来得更晚一些,银十恐怕不会出现了。
 
    全国商品房销售面积增速、房企拿地、开发商投资增速,都在下滑。
 
    10月4日,上饶碧桂园信州府价格从1万降到7千,售楼部被真刀真枪地打砸。
 
    都说是商品房了,有涨就有跌,股市下跌,没见股民推上市公司厂房,房价一跌,业主一股脑地开始对售楼处打砸抢?
 
    乖,别闹,闹也没用。
 
    北京金九泡汤 深圳9月二手房创近十个月新低
 
    一线城市金九银十落空,在意料之中。
 
    北京,赶上了公积金收紧的末班车,新房成交量依旧接近同期几乎历史最低点。
 
    中原地产10月1日数据显示,9月北京二手房住宅签约15283套,环比8月淡季上涨1.61%。1到9月新建商品房住宅合计网签16387套,几乎是同期历史最低。
 
    诸葛找房二手房挂牌均价数据显示,北京9月二手房挂牌均价为63778元/平方米,而8月的二手房挂牌均价为64493元/平方米,环比下降1.1%。
 
    深圳量跌价稳,后续购买力无法支撑市场走高,二手房同步下跌。
 
    深圳市规土委10月6日公布数据,深圳9月新建商品住宅成交均价为54080元/平方米,环比微降0.02%,同比下降0.4%;成交套数2248套,环比减少39%,同比减少17.6%。
 
    深圳房地产信息网数据中心,9月,深圳二手房网签量出现下滑,共成交5489套,环比减少30.5%,同比减少23.7%;成交面积452421平方米,环比减少29.5%,同比减少22.1%。除去2018年2月春节影响,9月成交量创下近10个月新低。
 
    金九银十成色不足,2018年,是房企的转折点。
 
    从2017年以来,一二线城市房价全面限价、竞配建、竞自持。这样的楼市,注定不会受到淡旺季影响。
 
    以前打左灯向右转,现在政策双闪停在路边,房企怎么办?
 
    热点城市库存出现环比上升,去化率快速下滑,处于高位的最低点,往下降,空间也不大。
 
    西安这座楼盘居然没有一个人买
 
    连网红城市西安,画风也开始慢慢转变,半年前千人抢房、一房难求的盛况不再。
 
    《华商报》报道,截止9月26日下午开发商公布的数据,曲江二期代表楼盘,三迪曲江香颂枫丹共推出473套新房源,只有18个家庭登记购买,最终经过现场核验,通过的家庭数,0。
 
    也就是说,该项目473套新房房源开盘,没有一个真正的购买者。2015年下半年以来,西安楼市出现首个无人购买的项目。
 
    从2014年10月到2018年9月,三迪枫丹的房价,上涨了三倍,从5200元/平米上升到14495元/平米。
 
    2017年2月之前,三迪枫丹用了两年多的时间,费了好大劲,从5200元/平米涨到6700元/平米,随后只用了一年半,从6700元/平米涨到14495元/平米。
 
    西安楼市爆冷,是对前两年房价大涨的修正,房价不会大跌,但会挤掉不合理的水分。
 
    比西安更惨的是在各种楼盘维权的业主。
 
    2018年9月13日,杭州市滨江未来海岸的业主们拉起了横幅,齐声喊着口号,拍着公开的视频,向开发商施加压力,要么不准降价,要么退房。
 
    几个月之前,他们还口口声声看好阿里巴巴、海康威视、网易等企业在杭州的布局。
 
    谁也说不准,到底是一次性亏完本金难受,还是背着房贷还着变成负翁的日子难受。
 
    一二三线楼市,突然变得面目狰狞,这只是开始。
 
    三四线喜生二胎?反应慢一拍 仍处于狂欢之中
 
    唯独三四线城市,还处于狂欢之中。截止2018年7月,三四线热点城市房价突破1万元/平米的占比70%。
 
    克尔瑞数据显示,2016年以来,三四线城市改善性需求持续释放,三房是成交主力,占比长期维持在50%以上。
 
    二胎政策在一线遇冷,在三四线大受欢迎,连四房户型的成交量也在上升,2018年1到7月升至16.73%,比2016年增长5.42%。人口往一二线走,三四线人口净流出,本地居民购买了大部分三房四房,小户型不吃香。
 
   一二线的刚需小户型,在三四线不受欢迎。克而瑞数据显示,两房户型成交量持续走低,2018年1到7月跌到18.92%,比2016年减少7.81%。
 
    三四线城市买房喜欢一步到位,尤其给下一代买婚房、买学区房的时候,不怕买得小,就怕不够住。三四线生二胎多,买大房型多,说明大家庭也多。大城市和中小城市,在家庭结构、在文化上,有巨大差别。
 
    三线城市洛阳,是典型的内需城市,本地购买力已有透支迹象。
 
    本地业主追求卖一套,再买一套,进行置换改善,这部分群体购买力很强。相反,刚需客主要来自于周边乡镇以及郊区,购买力明显透支,只能继续买小户型。
 
    土地流拍不必怕。
 
   中指院研究显示,截止9月底,全国土地流拍888宗,三四线流拍681宗,少于2017全年的954宗。流拍对信心的打击,没有预期的那么大,而且,未来流拍将减少。
 
    2018年9月土地流拍仅31宗。一是因为住宅用地成交足够多,其次龙头房企已经有了足够的储备。
 
    1到9月,一线城市住宅用地成交面积与去年同期相比下降了20.1%,但二线城市同比增长29.3%,三四线城市同比增长39.7%。
 
    根据上市公司年报,全国排名前20的房企,土地储备面积折合成可建筑面积,大约19亿平米,2017年这些房企的总销售面积为3.2亿平米
 
    房企即使不拿地,目前的储备还够卖6年,未来1年不增加储备,问题不大,前两年各种刷屏的地王,终于落幕。
 
    对于目前打折促销的楼盘,请保持理性,更多的项目只是在诱导客户出手,不要总想着底价抄底,股市抄底能套牢三年,房价加杠杆抄底,很可能套牢二十三年。
 
    一线城市有投资和都市圈效应作为缓冲,二线城市有人口流入和产业更新作为靠垫,三四线城市几乎只剩下透支客户群。想买房的,请可以自行对号入座。
 
    开发商继续降价,业主维权怎么办?只能找一家中介公司破产祭天了。
 
本文来源:叶檀财经
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