《住宅项目规范（征求意见稿）》出台 住宅以套内使用面积交易
2019/2/28 10:48:45 http://www.wjfcw.com
近日，住房和城乡建设部发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》。其中明确指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
《征求意见稿》一出，不少媒体纷纷以“告别公摊面积”作标题，对政策进行解读。但实际上，“房屋应以套内面积来进行交易”并不代表“告别公摊面积”，使用“套内计价”更有利于维护买房人的权益，让房地产市场变得更加透明。
公摊面积是个“舶来品”
公用建筑面积又称“公摊面积”，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
苏州市房地产行业协会副秘书长付正乔告诉记者，“公摊面积”概念是个“舶来品”，可以追溯到香港上世纪50-60年代的“炒楼花”时期，2013年起香港转向以套内面积计价。早在2002年，重庆就以地方法规形式，率先在全国明确要求商品房现售和预售以套内建筑面积作为计价依据。重庆的政策出发点和主要目的在于让购房者明明白白购房，最大限度地减少房地产交易纠纷，保护购房者的合法权益。
央视的文章中称，这个征求意见稿，征求的是对一项工程建设标准规范的意见，因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求，具有“技术法规”性质，在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。
付正乔说，在销售环节施行“以套内使用面积进行交易”的规范，如果在全国落地可能需要一个准备周期，对于房屋交易总价基本没有影响，但是商品房的单价可能会有所调整，这对于目前房价统计体系有着重要影响。
公摊面积背后的猫腻
这次住建部发布的《住宅项目规范（征求意见稿）》，引发舆论强烈关注，恰恰说明了“公摊面积”问题积弊已久。在《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里，并没有强制性规定公摊面积的具体比例，只明确其比例由合同当事人来进行具体的约定。所以，公摊面积缺少标准、管理混乱。公摊面积的计算一般都是各地自己决定，这也就直接导致了部分不良开发商在计算公摊面积的时候不是以一个公允的规则来计价，可以说目前的公摊面积，开发商说多少就是多少。
公摊面积计算方式缺乏标准，也使得对于公摊面积收费的背后有着各种的猫腻。不少开发商利用公摊面积内容不清晰的空子，将已经作为公摊面积的消防应急场所或绿化带划分成车位，再将车位出售给业主，再次公摊，重复收费。业主们因为不知道哪些公共面积是自己的，只能糊里糊涂地接受。
公摊面积被开发商、物业公司擅用，并以此牟利的现象也时有发生。不少小区出入口、电梯房、停车场、楼道、门厅等地都能看到五花八门的广告，而这些区域绝大部分都属于公摊区域。广告商和物业公司签订的合同，在公共区域张贴广告是物业公司允许的，那么出售或租赁这些区域所得收益也归物业所有。但是物业却从未征求业主意见，也未向业主交代收益去向。
公摊面积用于出售或租赁所得收益被开发商或物业中饱私囊，但是物业公司却还向业主收取这些公摊区域的服务费。这就好比房主把房租给租客，租客不但不交房租还向房主索要水电费。
公摊面积隐藏的猫腻损害了广大业主的利益，付正乔表示，公摊面积的计算堪称整个房地产交易链条中最不透明的一个环节，对购房者利益造成一定的损伤，有违市场经济的公开、公正与公平原则。
施行“套内计价”的利弊
许多媒体认为，此项政策施行将“告别公摊面积”，是不准确的理解。“房屋应以套内面积来进行交易”并不代表“告别公摊面积”，公摊面积不会在物理层面上消失。
类似高层住宅建筑中的入户大堂、电梯井等“公共空间”在物理上是不可能取消的。只能说，按照“套内面积”计价，可以让购房者对自己花钱所购买的产品有更清晰的了解，避免因公摊率的说不清道不明而导致的“糊涂账”，这实际上是对商品房市场在销售上的进一步规范。
若未来“套内计价”政策施行，对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。
以套内面积交易，有助于保证购房消费者对房屋实际面积的知情权，进而规范房屋使用面积不透明的问题。如此，既能避免开发商钻空子，在宣传中私自放大得房率和使用面积，蒙骗更多购房者买房；也能相对避免开发商打着公摊面积的幌子，利用建筑面积和套内面积之间的模糊性，牟取不当利益。
得房率和使用面积的透明化和规范化，也能让购房者获得更多主动权。不同的楼盘，在同样的建筑面积下，得房率更高和使用面积更大的房源，将更受购房者青睐。这意味着购房者的主动选择权在强化，能进一步倒逼开发商在建筑和设计房屋时，主动提高得房率和使用面积，以提升在楼盘售卖市场中的竞争力。
需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。
来源：苏州日报
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