存量房贷利率打折再次成为全市场关注焦点。
7月14日，国新办举行2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会。中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
他指出，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。
7月14日，厚雪研究首席研究员于百程对财联社表示，对于银行来说，集中式提前还房贷降低了房贷余额，对于业务稳定性和业绩都有一定影响；对于家庭来说，提前还房贷消耗了家庭存量资金，从而会降低家庭未来消费和投资；对于整个经济来说，提前还房贷是一种收缩，并不利于经济的复苏。
对此，7月14日，某股份行广州分行信贷负责人对财联社表示，按揭业务在各家银行体量都比较大，如果逐个协商变更合同约定工作量太大，可取的方法是集体打折或者集体协商方式；其次银行如果大幅度让利，比如工农中建重新定价可能涉及几千亿金额，对银行的盈利和运营冲击比较大。
存量房贷博弈两难全
国家统计局数据显示，1—5月份，全国住宅销售面积增长2.3%。商品房销售额49787亿元，增长8.4%，其中住宅销售额增长11.9%。
邹澜表示，个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。
国家统计局数据显示，5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.56，从2022年5月下滑至今。5月末，商品房待售面积64120万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长15.9%。1—5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%。
华南地区多位银行基层信贷人士也表示，目前的确还存在利用其他低利率贷款来部分置换房贷的情况，难以完全遏制。
浙商证券银行业分析师梁凤洁认为，6月份居民短贷同比多增632亿元，反映居民消费持续修复以及银行加大消费贷投放；居民中长贷同比多增463亿元，与6月较弱的房地产销售情况背离，超市场预期。
居民中长贷新增量超预期，判断背后主要有两方面因素：6月份提前还贷情况缓解，支撑居民消费类中长贷同比降幅收窄甚至同比多增（中长期消费贷主要是按揭）；银行加大居民经营类中长贷投放填补按揭缺口，2023年1月以来居民经营类中长贷持续同比多增。
银行利差缩窄有苦难言
7月14日，广发银行某分行资深大客户经理对财联社表示，当前房地产行情低迷的运行状态，预计将持续一段时间，央行希望在时间和空间寻找平衡。长期利率差距过大，包括存量房贷与新增房贷利率、存量房贷利率与市场平均收益率的倒挂，的确对银行运营有影响。
邹澜表示，今年上半年，统计数据显示个人住房贷款余额总体略微减少，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
另一方面，随着贷款利率下调，银行利息收入承压。
7月14日，中国人民银行副行长刘国强表示，上半年，人民银行推动实体经济融资成本稳中有降，新发放企业贷款加权平均利率3.96%，比上半年同期低25个基点；新发放住房贷款加权平均利率4.18%，比上年同期低107个基点。
财信证券报告数据显示，2023年一季度上市银行营收同比增速为1.41%，较2022年提升0.7pct.，上市银行归母净利润同比增速为2.37%，较2022年下降5.22pct.，较2022q4下降3.8pct.。
财信证券分析师周策认为，23q1银行业净息差1.74%，首次跌至合理水平以下；roe为9.3%，已无法支撑行业内生性资本补充。若lpr单边下调，将会进一步加剧银行经营压力，进而影响信贷投放和服务实体经济的能力，未来资产端、负债端利率的同频联动式的跟随下调或是常态，预计净息差下行空间不大。
周策测算，为了维持7%的资产增速，在30%分红率的条件下，roe需达到10%，才能不依赖外部融资，完成内生性资本补充。2022年银行业roe为9.3%，已无法支撑行业内生性资本补充。
存量房贷打折有先例
于百程认为，提前还贷现象大幅增加，有一个比较重要的原因是存量房贷利率降幅有限，部分客户的存量房贷利率仍然比较高。因此，存量房贷利率的下调一直是近半年多讨论的焦点。
央行对建议意味着接下来银行存量房贷市场，在利率、贷款置换等方面将出现一些灵活改变，提前还贷现象将有所缓解，家庭的负债压力也将有所降低。
据了解，存量房贷下降有先例。2009年初，在金融海啸的影响下，国内大行制定对存量房贷利率优惠政策，存量房贷利率享受7折优惠。
上述股份行信贷人士表示，之前有转按揭可以操作，但是一般跨行的多，本行操作少。建议通过创新金融新产品，覆盖旧产品的高利率缺点，达到阶段性或者长期让利的目的。
来源：财联社