中介机构套路深、买家砍价狠，房价跌跌不休……
如今的广州二手房市场成了“买方市场”，卖家的话语权在减弱，苦不堪言。
01、只要降价就会一直降价
“我没有降价，但在微信朋友圈和小红书上，我的房子竟然被标价便宜了200万元。”徐娜一边翻看手机，一边无法掩饰心中的愤怒。
去年年底，徐娜为了置换新房，将她位于广州市天河区一套160平方米的二手房以1150万元挂牌出售。她找了几家中介机构帮忙，希望能尽快成交。然而，事情的发展让她始料未及。
“最初，一个买家本来答应出价1050万元，但后来看到社交媒体上我的房子标价950万元，整个谈判就黄了。”徐娜试图解释，但买家根本不相信她。她怀疑这是中介经纪人的套路，于是去追问，结果没人愿意承认责任。
资深中介经纪人李霖透露了其中的秘密。他说：“有些中介经纪人会在社交媒体上发布一些假房源，或者是真房源但假价格，就像徐娜的案例。这样可以吸引客户，然后用低价逼业主妥协。如果业主不愿意降价，他们也不怕，因为已经吸引到了一批预算在950万元的买家，可以推荐他们其他的二手房源，甚至是新房。”
眼看市场变化太快，徐娜决定把价格降到1100万元，但中介经纪人仍然每天给她打电话，劝她继续降价。“他们告诉我，市场很差，同小区的其他房子价格在跌，还说天河区一手房更具吸引力。”徐娜感到自己被逼到墙角，毫无谈判的余地。
经历了几个月的折腾，徐娜的房子依然没有卖出去。“只要你降价，他们就会一直让你降价。”她无奈地决定暂时搁置置换计划。
这种套路不仅仅在徐娜身上发生。近日，网上有消息指，中介经纪人虚构意向买家，借此压低房价，逼业主降价。对此，李霖表示，在过去信息不对称的时候，这些套路屡见不鲜，但现在信息越来越透明，通过多家中介机构放盘，业主可以检测市场反应，就可以避免被中介机构操纵。
02、大砍一刀还被占小便宜
卖家除了要应对中介经纪人的“套路”，还得面对买家的“大刀”。
“临签约那一刻，还让我多出5000元中介费！”陈晖脸上写满了愤怒。作为卖家，即使勉强同意成交，临门一脚还得忍受额外的要求。
陈晖很快要迎来第二个孩子，急需置换一套更大的房子。他决定出售广州市白云区金沙洲一套80多平方米的两房，挂牌价280万元。三四年前，这个户型的成交价不会低于300万元，最火爆时甚至达到330万元。然而，现在卖房却困难重重。
他联系了七八家中介机构帮忙，但很快发现，真正帮他卖房的只有两三家，其余的都在推销新房。
而买家呢？一上来就毫不留情地砍价。280万元的挂牌价，第一次来看房的买家就砍掉了30万元。陈晖立刻拒绝，但中介经纪人开始劝说，说白云区现在80多平方米的房子都能做三房甚至四房，他的房子竞争力不够，建议降价，否则很难卖出去。
后来，买家又来了第二次。陈晖退让，答应降价5万元，但买家只愿意出255万元，离他265万元的底价还差一截。
中介经纪人继续劝说，来来回回谈了几轮，结果都是让陈晖不断降价，最终成交价定在260万元。陈晖无奈地说：“他们像猎人一样，一旦锁定目标，就开始围猎，不断压价。”
尽管已做出巨大让步，但买家稍有不满就威胁不买。谈妥价格后，在签约前，中介经纪人告诉陈晖，买家要求他多支付5000元中介费，不然就不买了。陈晖气得火冒三丈，但冷静下来后，想到几个月的努力，接待了一批又一批看房的人，最后只因为5000元交易黄了，那不值得，只好忍气吞声答应了。
李霖解释道，在买方市场环境下，类似的情况并不罕见。想促成交易，通常都需要卖家承担更多的中介费用。例如，某中介机构最低佣金是2.2％，而买家通常只愿意支付1％，甚至更低，所以只能说服卖家多承担费用。
“在楼市不景气时，中介经纪人为了业绩，只能顺着买家的意思，但最终决定价格的还是市场。”李霖说，现在买家有很多房源可以选择，市场上只有急着用学位的买家是真正急的，其他买家都可以等。这样一来，大部分买家都有谈判的资本，而一旦有急售的业主，价格就很容易被压低。
03、广州二手房价连跌11个月
房子越来越难卖的背后，是广州二手房市场的巨量供应。截至4月24日，贝壳官网上的二手房挂牌量达到14.5万套，仍然维持在高位。
成交端方面，广州市房地产中介协会报告显示，2024年第一季度广州市二手住宅网签宗数22689宗，网签面积227.41万平方米，环比分别下降22.67％和23.37％。
究其原因，放松限购政策的刺激作用逐渐减弱；购房者对经济的预期没有明显改善，担心未来收入减少；而且，部分新房项目在使用率、价格、交付品质等方面有优势，分流了部分客源。这些因素共同作用，导致广州二手房价格在买方主导下价格愈发走低。
来自国家统计局的数据，3月份广州二手住宅价格环比下降1％，同比下降8.6％，跌幅为四大一线城市之首，下跌趋势已延续11个月。
即便如此，多位中介经纪人表示，相比一手房市场，二手房的表现并不算太差。市场上并非没有买家，只要房子整体素质尚可，业主愿意让利，还是有买家愿意接盘。
（应受访者要求，以上人名均为化名）
来源：中国房地产报