房地产市场宏观调控的目的已经初步达到，希望政府能够从保持市场稳定的角度出发，适当地调整宏观调控政策。7月12日，在上海浙江商会主办的《2008长三角区域房地产高峰论坛》上，不少经济学家和房地产业内专家纷纷发出上述呼吁，并就如何稳定房产市场、防范金融风险等话题为市场“把脉”。
“眼下房价的涨幅已经开始下降，这说明宏观调控取得了初步的效果，接下来政府可能要考虑的就是防止房价暴跌。”全国政协副主席、经济学家厉无畏表示，在2003年、2004年，房价的涨幅达到20%、30%，这种涨幅就是不合理的。房价的涨幅应该是低于我们人均国民生产总值的收入。所以，政府调控的目标并不是说一定要让房价跌到底，而是要让它的涨幅下来，不要超过国民收入的涨幅。
中国房地产业协会副会长朱中一在发言中阐述，随着一系列宏观调控政策的实施，过热的房地产市场逐步在退烧，消费者的观望在增强，市场的需求在下降，市场的看跌预期已经形成。
而就下半年房产市场的具体走势，朱中一概括为“短期难熬，长期看好”。他还建议，国家是否可以适度地完善房地产政策，对有些政策进行微调。其中很重要的一点，便是适度调整从紧的货币政策，适度放宽制度性和改善性的房贷利率，比如二套房的房贷政策，怎样对居民以小房换大房、以旧房换新房予以支持。同时对信誉好的企业在信贷上给予支持，创新金融工具，拓宽融资渠道。
谈到走势，上海复星(集团）有限公司董事长郭广昌则认为，目前全国楼市普遍销售量急剧下降，部分地区价格亦有下调，房地产市场在一段时期内低迷已成定局。“关键后面是灾难性的下降，还是说趋向于稳定，很大程度在于政府导向，因为我们这个国家太大，经济的敏感性传递线条也太长。”郭广昌表示，“楼市的明天很美好，但对于开发商来说，一定不要让自己死在黎明以前。”
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地产底部最早明年上半年来到
楼市两大死穴
大部分公司借贷资金依赖度在20%-30%之间，陆家嘴基本不依赖信贷资金，万科与行业依赖度一致
“买还是不买？”尽管地产股大幅反弹，充当了领涨的急先锋。但畏地产如虎的情绪没有改变。
号称2008年冲击千亿销售额的万科，公告上半年的销售金额仅为241.3亿元，同期增速从前五月的67%下滑到38%。但是，不少券商仍旧维持其“推荐”评级。
近一段时间，证监会已批准多家房地产公司的再融资方案和发行公司债，这似乎暗示了管理层的救市愿望。
“国内房地产开发的繁荣没有改变，不需救。”日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客中，针锋相对的指出。
上述种种如何理解？这的确是一件麻烦的判断。围绕房地产行业的争吵，已经延续了10个月之久。
真实的下滑
近日，万科发布公告称，2008年6月份实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，环比5月份下滑近20%，2008年来累计销售增速也从1-5月的67%大幅下滑到38%。
“4、5月份广州房屋成交量同比有较大幅度的下降，但是平均销售价格却同比多出2500元左右，成交结构中，万元以上的房屋成交数量大大多于7000元以下的中低档房。”广州市房地产协会特约研究员韩世同据日前最新公布的数据分析说。
根据国信证券研报提供的一份数据，6月23日至6月29日，京、沪、深、津、渝、宁、杭、汉八市的商品房销售数据来看，虽然有所回升，但与去年火爆的楼市相比，整个市场仍呈偏弱态势。
而理财周报记者根据wind提供数据统计得出，截止至5月份全国商品房销售面积为1.96亿平方米，同比去年下降7.11%，商品房销售额为7837.24亿元，同比下降2.76%。
业绩增长背后的“阳谋”
而根据已公布的2008年一季度报，104家房地产上市公司一季度销售收入同比增长47%，净利润同比增长67%；其中总市值前30家的上市公司一季度销售收入同比增速为30%，净利润同比增长25%。而根据近期已经发布的房地产公司中报业绩预告中，大部分房地产上市公司利润仍有大幅增长。
中信建投指出，目前较为充裕的预收款项保证了2008年上市公司的业绩增长。在商品房成交量与2007年持平的前提下，预计2008年上市公司营业收入能保持10%的增速，考虑企业所得税率由15%和33%统一调整到25%的因素，预计2008年上市公司净利润同比增速为15%左右，同比增速有所回落。
但如果考虑到房地产行业会计做账的具体情况，事情就并非表面看的那么光鲜。
“房地产上市公司做账有其行业特点，房产公司一般只会把已经竣工的项目收入记入会计账目，比方说一个楼盘在2008年竣工，但其在2007年销售预收到的款项不会记入当年的会计报表，而是记入2008年的会计报表。也就是说实际上中报上利润看好的房地产公司，实际上大部都是在吃2007年的老本。”莱蒙鹏源集团投资发展部洪敦胜接受理财周报记者采访时说。
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楼市第一死穴：资金最坏时刻考验
“国内房地产开发的繁荣没有改变，不需救。”房地产行业的自资金缺口是市场担忧的第一号问题。而日前中国社科院金融发展室主任易宪容在其博客撰文指出，在接受理财周报记者采访时易宪容也多次重申该观点。
1-5月份，全国完成房地产开发投资9519亿元，同比增长31.9%(2007年同期增长是27.5%），高于同期4个多百分点。1-5月份，全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元，同比增长24.3%。流入房地产资金增加3000多亿，全国房屋施工面积19.57亿平方米，增长24.9%。易宪容在其博客上撰文认为，房地产开发增长不仅没有随着从紧货币政策下降，反之仍然处于高位运行；国内房地产开发的繁荣没有改变，特别是房地产开发及房地产市场资金的流入不仅没有改变，反之快速增长。
但是北京师范大学房地产研究中心主任董藩却持另外一种观点，他认为，“如果考虑通货膨胀率，实际上房地产开发商的投入已经有了大幅下降。”
实际上，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。国泰君安的一份研究报告指出，该报告同时还称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7~9月将是开发商资金链最紧张的时候。
据海通证券研究，大部分公司对借贷资金的依赖度在20%-30%之间。其中陆家嘴基本不依赖信贷资金，世茂股份和中国国贸对信贷资金的依赖也较小，万科对信贷资金的依赖基本和行业对贷款的依赖度是一致的，对信贷资金依赖度较大有栖霞建设和中华企业等，因此信贷政策的变动对其经营将产生较大影响。
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地产第二死穴：政策博弈微妙风吹
最重要的是，政府担心房价的大幅下跌带来金融风险。6月13日党中央、国务院召开省区市和中央部分主要负责人会议，会议再一次强调要“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”。地方对房地产硬着陆的畏惧，显得更为紧张。
二季度，我们看到对地产企业融资的明显放松，新湖中宝、万科、保利等多家上市公司的公司债获准发行，栖霞建设、冠城大通、华侨城、招商地产等公司的公开增发申请获得通过。表明管理层对房地产公司的融资有所放松，受此影响房地产板块展开一轮反攻。
寻找地产的底部
毋庸置疑，2007年供不应求的局面已经一去不复返。大部分的券商均认同，目前的地产回调，只是一次合理性的回归。下半年，调整将一如既往的继续，但是地产的底部究竟在哪里呢？
中银国际认为，房地产市场的调整周期可能持续15-24个月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度见底回升。调整的方式更可能是以横盘，中心城市温和降价方式进行调整，以时间换空间，等待房价收入比和租金收益率逐步接近合理水平。
虽然如此，众多机构几乎异口同声的认为，地产的过度下跌已经释放了其风险，反映了悲观的房价下调假设带来的盈利预测和净资产值下降的风险。
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广东8家地产公司赴港上市 500亿融资恐难成行
650亿港元，而仅广东一地8家公司计划融资即近500亿港元。
8家广东地产公司中，深圳地产公司卓越集团拟融资规模即达15亿美元，深圳佳兆业拟融资3亿美元、利海集团拟融资至少2亿美元、星河湾拟融资8到10亿美元、而基地在东莞的中惠拟融资6亿美元，花样年拟融资5亿美元，昌盛中国拟融资10亿港元左右，此前一度中断上市计划的～大地产原本拟融资103.6亿－165.76亿港元。
此外上海恒盛拟融资8亿－10亿美元，重庆龙湖地产拟融资10亿美元，厦门宝龙地产拟融资3亿美元。
市道低迷上市路漫漫
但650亿元融资规模真的能如这些房地产公司所愿吗？
自年初以来香港ipo市场对于房产股的冷淡，似乎表明，这只是众多房地产公司的一厢情愿。
面对如此低迷的ipo，原本计划在2008年上半年上市的房地产公司不得不一再推迟上市时间，早前昌盛中国决定不再根据原有时间表进行ipo计划，决定押后上市。
此外，7月4日，有消息称，宝龙地产已紧急叫停了上市计划，而原定于本月中旬上市的上海恒盛地产也暂缓公布上市时间表。
实际上，恒生指数自去年11月探顶至31958.41点，至近日已经滑落至22000点左右。2007年下半年在港交所上市的soho（00410.hk）和中国奥园（03883.hk）也早已跌破招股价，以7月10日收盘价计算，中国奥园较其招股价低65.38%、soho较其招股价低46.39%。
6月6日，强行上市的建业地产（0832.hk）首日发行即跌破招股价，融资规模为13.75港元。早前建业地产曾雄心勃勃地准备发行约40亿股、融资约80亿港元。实际上建业地产启动上市路演时，其计划融资规模就已剧减至19亿港元。建业地产整体资产估值约为70亿元，此番融资已是“自降身价”。
“香港市场没有那么大的胃口，他们能在港交所融到650亿港元资金吗？”国泰君安香港市场分析师dennis yao接受理财周报记者采访时表示。
珠三角商品房成交量低迷
自2007年国家继续“增加供给抑制需求”的调控思路，并由此出台各项具体政策，狂热的房地产市场就被重重地泼了一盆冷水，自2007年第四季度以来，全国商品房成交量就开始急剧下降，而珠三角地区又较全国地区更甚。
“四五月份广州房屋成交量同比有较大幅度的下降，但是平均销售价格却同比多出2500元左右，成交结构中，万元以上的房屋成交数量大大多于7000元以下的中低档房。”广州市房地产协会特约研究员韩世同据日前最新公布的数据分析说。
而多家研究机构发布的房地产市场研究报告均表明，目前国内的房地产仍处于泡沫阶段。结合商品房销售的量价情况，中信建投在其5月9日发布的研报中称，如果2008年6月后商品房销售成交量仍持续低迷，2009年房地产上市公司的整体业绩增长难以保障。
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