苏州二手房市场观察：写字楼交易量日渐活跃

2009/2/24 10:11:32    http://www.wjfcw.com

       近期，在对苏州二手房市场的探寻中，有心的人会发现，写字楼的交易量日渐活跃。其实近几年随着苏州商业地产的日益兴起，写字楼的市场交易状况一直呈上升趋势，而不仅仅是近段时间的表现，越来越多的投资者或者有购买实力的市民开始将眼光转向写字楼市场，苏州写字楼也具备了成为下一个潜在投资金矿的可能。为此，记者请信义房产专业人士给大家剖析了写字楼交易活跃的部分原因，对当前苏州写字楼市场的状况及前景，以及投资选择给出一些参考意见，也帮助大家进一步认识这一日益显露的投资金矿。

 

　　现状：市场来自于需求的呈现

 

　　目前苏州写字楼，尤其是高档写字楼主要集中在工业园区和高新区，在这两个区域的写字楼大多档次高，楼龄小，部分是按照国际写字楼的标准来建造和装修，同时写字楼供应量也占了相当大的比重，而且在建或者规划中的写字楼也大多在这两个区域。目前，园区、高新区都已成为比较成熟的商务办公密集地，集中了很大部分的外资、合资和本地企业。

 

　　市区写字楼层次参差不齐，供应量却相当大，主要以小面积和低租金写字楼为主。它满足了中小企业对写字楼、办公场所的需求，但存在两个很明显的缺陷：一是物业管理的缺陷，主要表现在物业管理制度的不完善，服务的水平有待提高等，二是设计方面的缺陷，也就是房子本身的设计欠合理，另外还存在建筑格局的局限性，车位的稀缺等。

 

　　相城区、吴中区后劲十足，写字楼的供应在满足本地区企业的需求后，不断向更高的要求和标准前进。总而言之，苏州各个区域供应量不断提升的现状，是需求不断增长的一种表现。

 

　　前景：价格体现在市场的推动

 

　　市场对于写字楼的旺盛需求，可以从以下几个方面来考察：1.近两年苏州的gdp总量和每年引进外资的数量都在不断攀升，而苏州也正式向外界提出由工业向服务业转型的开始，这极大地促进了办公写字楼这一服务业所依托的载体的产生，因此，大量外来资本成为购买写字楼尤其是甲级高档写字楼的主力军，不光是购买，同时也是承租大面积写字楼的优质客户。2.随着苏州软环境的不断提升，如行政效率，政策扶持等，相当大的创业者和归国人士选择苏州，他们同样具有购买或租赁写字楼的实力。3.具体来看，现有外资、合资企业的发展和壮大，更激发了他们对大体量大面积写字楼的需求，同时也对写字楼的档次和质量的提升，带来了更高的标准。4.就写字楼本身来说，可以这样理解：它具有作为公司层面的社交场所的意义。本地企业不断求发展，不断寻求公司身份的认同，中高档写字楼刚好符合公司的这一发展欲望，因此他们也是购买和承租写字楼的客户。

 

　　不断增长的需求，正是写字楼投资的契机。在供求关系当中，供给达到了一定量，而需求的增多则往往会带来价格的提高。在目前来看，苏州写字楼有需求的压力，因此会有价格上调的预期。再加上，住宅市场价格提升较快的时期，写字楼的价格一直没有呈现较大的变化，而此时的需求体现无疑将为今后价格的显著增长创造时机。所以可以这么说，目前写字楼的价格跟价值一直在一个被低估的区间，这一分析结论是包含着较大的理性成份在内的，所以，对写字楼的投资是投资者稳妥投资方式的一项优质选择。

 

　　投资：价值讲求是价格的回报

 

　　那么，作为投资者应该怎样来看待写字楼的市场价值呢？信义房产专业人士给出了两方面的意见：

 

　　一、苏州甲级写字楼和高档住宅的比较

 

　　以园区甲级写字楼和高档住宅来看，从地段选择、开发商水平和资质方面，二者都有各自优势。但从建造成本、装修成本上来看，前者比后者成本高，代价大。同时从价值创造和租金预期来讲，前者能更好的说明商业用房的投资增长空间，它能帮助企业实现利润、创造价值。再从后期来看，主要表现在折旧状况，住宅的折旧率比较高，而好地段的写字楼价格则可能水涨船高，不存在折旧这一说法。

 

　　二、本地客户和境外客户对写字楼的不同看法

 

　　假如投资者是长期经营苏州写字楼市场，就可以发现，苏州本地客户在购买写字楼的时候，潜意识里面以自用为主，或注册公司或经营公司用；而港台境外客户往往中意的是写字楼的地段和租金回报，购买之后会长期持有，以获得增值和稳定租金的回报。而事实也如此，写字楼租金的稳定性非常高，一个成熟的商务区域，每平米月租金的浮动也就在个位数左右，而且租期的稳定性也相当高，越成熟越稳定，回报也越明显。