上海每年市场需求不到2000万平方米，5年建4000万平方米的保障性住房，对市场是个极大的冲击。2005年，上海曾推出“两个1000万工程”，结果不了了之。
一直在保障性住房方面饱受指责的上海，终于强势出击。
近日，上海市房地局公布了《上海市住房建设规划(2008年～2012年）》(征求意见稿）。在规划中，计划五年内动工的新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，配套商品房近2000万平方米。也就在规划出来前后，相关部门也宣布，第一期160万平方米年内动工。
据政府内部的一份报告说，在上海还有3万个马桶，也就是说上海还有3万户家庭没有独立的卫生间，毫无居住质量可言。如果“四千万”计划能够实施，对中低收入者来说是善莫大焉。不过，业内有另外一种担心。上海市每年市场需求量不到2000万平方米，5年建4000万平方米的保障性住房，对市场是一个极大的冲击。
“四千万”和“八万五”
根据这份计划，上海将在5年内，在新开工面积中，新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，配套商品房近2000万平方米。其中，在规划期内，竣工经济适用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500万平方米。规划中，上海明确了经济适用住房单套面积控制在60平方米左右。
这一政策引发不少来自业界的担忧，尤其从香港来到上海发展的地产界人士。某知名代理行的高层叶先生对记者说：“这让我想起1997年香港的‘八万五’政策。后来尽管没有实施，却对市场信心有很大打击，加之金融危机，导致香港房价大跌，到现在还没有恢复1997年之前的高点。”
香港房地产市场在1997年之前维持了13年的上涨，年平均增长超过20%，到了1996年香港“炒房风”达到巅峰，房价相比1985年增长了9倍。因为房价飞涨，香港出现了一批疯狂的“炒房族”，在1996年，竟出现价值150万元的天价房号。
过高的房价，令民众怨声载道。为了平抑楼价，1997年新上任的香港特首董建华推出了“八万五公屋计划”。即按照香港长远人口及住屋需求，供应充足的住宅用地，由政府每年兴建85000套低价住房，作为长远的建屋目标。新计划还没实施，就遇到金融风暴，香港楼市崩盘。随后，政府一直在救市，却始终效果不大。
“尽管直接导致香港楼市崩盘的是金融风暴，但是香港‘八万五公屋计划’，对房地产商及购房者的信心都是一个极大的打击。”叶先生对记者说，“房地产商感觉市场已无利可图，就暗中撤资；购房者见有低价房供应，自然不会去买价格高的商品房，市场信心开始崩溃。”
香港的常住人口是650万，以每户4口人计。如果建85000套低价住房，可住34万人，如果政策实施3年，将占常住人口的15%。加之原来就已经有45%的人住保障住房，楼市能不崩溃吗？
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目前，上海楼市也处在高点，并且开始趋冷。在这种情况下，再大面积增加保障性住房，是颇让地产商和投资者担忧的。
从政策面上看，如果上海5年建成3500万平方米保障性住宅，按每套60平方米算，约60万套，以每户3口人计算，上海市目前的常住人口是1800万，5年后，保障性住宅的数量是常住人口的10%。显然，这对每年市场需求量不到2000万平方米左右的市场，是一个极大的冲击。
记者获得的关于上海经济发展的报告显示，2007年上海经济增长，2%是股市贡献，1%是房地产市场贡献。“如果房地产市场持续不好，再大量供应保障性住房，分流消费者，对市场肯定不好。”叶先生强调说，“从历史经验来看，楼市崩盘都会引发经济危机。”
据接近政府的专家表示，政府出台这一保障性住房政策，借鉴了好多城市的经验教训，当然也包括香港的。
如何确保楼市不暴跌？
佑威房地产研究中心主任薛建雄认为：保障性住房的上市基本不会冲击到上海商品房的总体价格，但区域房价会随着保障房布局和未来城市发展的趋势而改变。
不过，也有业界人士担心，这一政策难以实施。上海市政府决策咨询专家，同济大学文法学院经济研究所所长汪宏涛对记者说：“据我所知，现在土地是一个很大的问题，太近没有土地，太远的地，老百姓不愿意去。”
这也是上海发展保障性住房的一大障碍。在房地局出台的这份意见稿中明确说明：将人口从中心城区向郊区疏解，城镇结构向中心城——新城——新市镇——中心村的方向发展。那么，把保障性住房建在交通、配套都尚未跟上的区域，加之出行成本很高，中低收入人群是否愿意搬过去是一个很大的问题。
事实上，2005年上海市政府为调控房价推出了“两个1000万工程”，即在2005年新开工1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平方米中低价商品住房。当时的目标是，包括配套商品房在内的中低价位普通商品住房占年内新上市商品房的比重提高到65%，相当于每3套新增房中就有2套是中低价房。
结果不到一年，楼市供求关系失衡，积压的商品房难以销售出去，“两个1000万”也就不了了之。寻找不到合适的土地也是这一计划被放弃的重要原因。现在，发展“四千万”计划，也是面临土地问题。
不过，从上海刚刚出台的另一项政策也能看出政策的走势。近日，上海市杨浦区河间路保障性住房项目，作为建保障性住房、开展动拆迁工作的一个试点，政府对此次的拆迁采取就近安置、原拆原建的原则。也就是说，不再拆迁到郊区，而是原拆原建。
与此同时，上海也将加速旧城改造工作。在刚刚闭幕的上海第九届市委第四次全体会议上，上海市委书记俞正声再次明确指出，“加快旧区改造，解决动拆迁难题”。上海市的动拆迁步伐在放缓了5年后再次加速，这对房地产市场将是一个大大利好。
因此，分析人士认为，上海目前的政策是，在抓保障性住房的同时，也通过各种政策，力图确保房地产市场平稳不暴跌。
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