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专家:房价降利于经济矫正 90%开发商可能消失
2009/2/24 10:07:17    http://www.wjfcw.com
  “房价下降有利于经济矫正,是房地产走向稳定的标志,政府不应干预和忧虑。开发商也应该认清形势,不要再力挺房价,以免资金链断裂,造成更严重的危害。”资深房地产专家蔡金水近日对中国经济时报记者表示,房地产业是一柄双刃剑,适度平稳发展会拉动需求,促进国民经济发展,而过热发展,透支国民经济和购房者的承受能力,则可能引发金融危机和社会危机.

 

  房价将整体进一步回落

 

  官方数据显示,5月份全国70个大中城市房价涨幅出现年度最大回落。而在市场上,越来越多的开发商融资遇阻,资金链岌岌可危。

 

  北京的房地产市场也进入了“价滞量跌”的调整阶段1至5月,全市商品房销售面积同比下降46.1%。其中,住宅销售面积下降48.8%。

 

  蔡金水指出,受上年末土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响,“北京商品住宅出现了近年罕见的供大于求局面,原本是房价上涨重要支柱的供求基本面被扭转。”

 

  去年以来央行和政府连续出台了一系列房贷新政和土地新政。蔡金水表示,政府可能还将陆续出台新的更严厉政策来调控房地产。

 

  他说,随着宏观调控政策的愈加严厉,金融、税收、土地等多种手段齐施,叠加效应导致楼市迅速降温,这些新政策重创了整个房市预期,带来市场需求的锐减,全国各地房市已开始全面异变,各地不断出现“退房潮”,房价已经开始走入下行通道。

 

  房价下降是房地产走向稳定的标志

 

  近几年我国房地产投资快速增长,两三年房价就上涨了三倍。目前,我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少3倍以上。

 

  数据显示,深圳市2004年和2005年的房价收入比分别是6.52倍和9.83倍,而2006年则飙升至15.76倍,到2007年,飙升到20倍以上。上海、北京等城市中心城区的“房价收入比”,甚至达到了30倍至50倍以上。

 

  “这说明以国际上通用的‘房价收入比’这个标尺来衡量,我国房价已经远远超出了民众的实际购买力,不但中低收入居民买不起房,连月收入七八千元的中产阶级也买不起房了。现在公认的城镇买不起房或改善不了住房条件的人,已占了城镇人口的80%左右。”蔡金水说。

 

  统计显示,2000年~2003年,北京商品住宅平均售价基本在4450~4750元/平方米之间波动,2004年是5050元/平方米,2007年已是14000多元/平方米。

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  世界上其他国家和地区房价上涨三倍所花的时间,日本用了10年,香港用了13年。“而我们所用的时间,深圳用了不到5年时间.北京用了不到4年时间上海用了不到3年时间。”他说,几年来,由于房价上涨过快幅度过大,房价太贵,不仅绝大多数老百姓已经买不起房`抑制了购房需求,且已严重透支了未来的房价的上涨空间和未来需求。

 

  “现在中国公民的收入与发达国家差距很大,但是我国的房价水平却已与发达国家接轨。绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。”

 

  “房价必然会理性回归到与人民收入水平相适应,这很正常,不是暴跌。”蔡金水认为,房价下降有利于经济矫正,是房地产走向稳定的标志,政府不应干预和忧虑。“不压垮高房价则中国经济的泡沫无法剔除,通货膨胀无法抑制,民生也将得不到保证。”

 

  同时,开发商也应该认清形势,不要再力挺房价,以免资金链断裂,造成更严重的危害。

 

  地产商要开始考虑进退问题

 

  此前有专家预测,至少1/3甚至一半以上房产商将在今明两年破产。蔡金水亦指出,2008年,中国房地产业将与中国宏观经济一道接受考验,“房地产市场的萧条周期将超过往年,中国房地产将在2008年面临前所未有的变局。”

 

  房地产公司今年的资金缺口在10000亿元人民币以上,“钱少、地多、房难卖”的状况必将加快房地产业的整合力度。

 

  另外,蔡金水提到,房地产开发企业数量过多,实力不强,资质不高,也需要整合,提高进入房地产业的门槛,房地产开发商也要开始考虑进退问题。

 

  “我国现存的6万家房地产企业已经太多,即使总量再减一半甚至更多,比起世界各国来说,仍然过多。”

 

  以北京为例,相关统计数据显示,截至2008年3月底,在工商局注册有房地产开发业务的企业共计5000多家(包括中外合资企业、外地企业和项目公司),在市建委开发办办理行业登记列入普查统计的有3086家,按资质等级分一级资质企业85家,二级资质企业273家三级资质企业361家,四级资质企业1249家,暂定资质企业1118家。

 

  “一个城市有3000多家开发公司,比很多国家加起来都多,确实是太多了。而有开发项目、每年能列入开发计划的不过五六百家,真正建房有商品房销售的则只有二三百家。”

 

  蔡金水指出,房地产开发将走向集约化、规模化,随着绝大部分居民都拥有了住房,市场趋于饱和,在2012年以前房地产可能还是朝阳产业,但到2012年之后将从朝阳缓缓向夕阳转变,这是必然趋势,“房地产老板需要提前做好心理准备。”

 

  “今后几年,随着房地产行业竞争的日趋激烈和景气的回落,房地产企业的利润有明显摊薄的趋势。房地产行业会重建门槛和重新洗牌,开发商队伍90%可能在今后几年消失。”

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