2008年,楼市多事之秋,政策频出。

2009年一开年,国务院新闻办公室就当前房地产市场健康发展的有关问题举行了一场新闻发布会。这场新闻发布会,也是国务院新闻办公室在新年举行的第一场发布会,邀请了住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、中国人民银行等多部门的有关负责人,所谈问题全是有关房地产的,诸如促进房地产市场健康发展、商品住房价格、房地产投资信托基金等。

财政部一位负责人在回答记者提问时,对于今年是否出台新的房地产税收优惠政策,明确表示:“如果执行得好,可能会延续这些政策;如果执行得不好,可能会考虑出台其他更好的政策措施。

这似乎是一个信号,让敏感的房地产业内嗅到2009年的希望:2009年是否又将是一个多政策年？多事之秋的楼市是否会在这些利好政策的推动下,一步步回暖？

利好政策猜想之一

个人购房可退税？

1998年楼市低迷之时,上海率先出台了个人购房可享受所得税抵扣政策,即消费者买房后于5年时间内每年可退上年度每月工资薪资、奖金等所得而缴纳的个人所得税。这一政策在当时被广泛认为促进了上海低迷的房地产市场的迅速回暖。杭州资深业内人士陈宇舟猜测,购房退税政策择机出台的可能性还是有的。

而在不久前举行的中国产业投资论坛上,住房和城乡建设部政策研究中心一位负责人表示:类似上海1998年实行的购房退税政策,已经进入住房和城乡建设部的研究范围之中,也略微印证了这个利好政策的猜测。

但杭州另一些业内人士也有疑虑:作为刺激楼市的有效手段,这样的政策在个别城市还是有“复活”的可能性的,但在全国范围内铺开估计是不太可能。而且,当时上海该政策出台是在房地产行业没有完全进入市场化时期,和目前地产行业背景并不相同,而且其政策调整影响巨大,要推出涉及的流程较为复杂。

还有人认为购房退税的一个核心是,收入越高的阶层,退税就越多。有业内人士质疑,个人所得税抵税政策本质上在于补贴富人,可能会因此拉大贫富差距,故此预计政府会非常谨慎。因此,这个政策是否会顺利获得通过,还是个未知数。

利好政策猜想之二

政府回购商品房？

目前商品房存量巨大,保障性住房却很紧张,在各商品房售楼部门可罗雀的情况下,市民购买经济适用房等保障性住房仍要排队摇号,保障性住房和商品房的供需关系显然严重失衡。有人提出,若政府通过逆向拍卖购买存量商品房来补充保障性住房,既可有效缓解开发商资金链紧张,又可刺激社会投资,还能保证城市中低收入者的住房需求,可谓一箭多雕。

一位业内人士还透露,早前杭州城北某楼盘就曾被相关部门收购为“人才公寓”,这也是类似于政府回购商品房的一种小尝试。

但也有分析人士认为,政府回购商品房可能导致周边区域房价回落,进一步动摇市场根基,带来市场动荡,打击消费者对市场的信心。但从活跃经济的角度考虑,众多专家还是认为由于保障性住房来源中本身已包含这种方式,所以政策最终执行的可能性较大。而这种回购包含的道德风险,也引发了争议。因为不了解开发商的利润还有多大、回购价是否合适等等。

利好政策猜想之三

二套房政策完全松绑？

目前明确的二套房政策已经有了大幅度松绑,但不少业内人士认为,杭州到目前为止的二套房松绑仍然是有条件的,比如对第一套房人均居住面积的限定,对第二套房也要求是套均面积在140平方米以内的普通住宅

某开发商认为如果2009年这两条限制也能取消,那么可能将会刺激众多楼市投资者再次入市寻找机会,这对整个市场来说,是个积极的影响。

取消90/70政策？

从楼市低迷时期的成交情况看,目前最为坚挺的就是单价实惠的90平方米左右中小户型,“90/70”政策实施至今,加大供应成效已显现出来,楼市大户型产品一手遮天的不合理现象得到了改善,平抑楼价的作用也基本显现。

但为什么还是有许多人提出调整“90/70”政策？一些开发商认为,目前楼市需求较明显的除了90平方米左右的初次置业需求,还有很多120-130平方米左右的改善性需求。目前经过调整,90平方米的供应量已经不小了,一些楼盘甚至出现了130平方米卖得更俏的现象,就是因为此类房源在新上市的楼盘中反而显得稀缺。

“事实上,目前90/70政策已经有了松动,不少审批的楼盘现在都可以调整到90/50左右”,不少业内人士透露,因此,新年这一政策的继续松绑也不是没有可能的。但仍有不少人认为这一政策的制定是充分考虑了我国人多地少的现实而制定出来的具有长远意义的政策,在还没建立保障房体系之前就急于取消有利于解决住房问题的“90/70”政策,于民于情都不合适。

继续降息、减税？

央行行长周小川去年12月中旬曾表示,直到2009年中期都有可能降息。而摩根大通首席经济学家龚方雄也预测,2009年存款利率会降至1％以下,贷款利率降至4％以下。甚至还有人预测,央行在明年年中之前可能会继续降息135个基点。

业内人士表示:央行大幅降息,主要目的是为了刺激投资和消费,提高经济增长率。房地产作为国家重要的支柱性产业,无疑是受益最大的行业之一。如果今年银行利率真的大幅度降低了,那么购房者还贷的压力将大大减轻。同时,降息也会刺激楼市消费增加,甚至有望促进楼市回暖。

另外,未来政府在税收上还有进一步操作空间。一些业内人士表示,房地产市场目前所推出的减免税费主要集中在交易环节。实际上,在房企开发环节有城建税、教育费附加、土地增值税等十几项税种,而目前的减税并没有触及国家政策底线,因此,预计还有进一步的减免税费措施出台。

土地政策、信贷支持？

“对于许多开发商而言,在前两年高价拿地已成事实。”一位开发商表示,有的拿到的土地价格,如果现在开盘卖,光成本价就高于周边的打折楼盘,与其卖,不如不卖。而国家对土地开发又有“两年之限”。如果能延长开发时间,一些房源就不用在已经房源扎堆的市场上再来争抢一杯羹。

业内人士陆则非认为,年底国家刚出台的楼市新政中提到的信贷政策也很值得关注:“进入去年第四季度以来,政府层面已经出台多项政策支持房地产企业融资信贷,但总体依旧没有实质性的放松,因此,市场预计未来继续加大对房地产市场的信贷支持可能成为政府救市的又一张牌。”

而据最新消息,目前天津已经上报了房地产信托投资基金的试点项目方案。

央行金融市场司相关负责人在某新闻发布会上称,房地产投资信托基金（reits）目前已经形成初步试点总体构架,有关部门进一步会商后将报批国务院,然后进行试点。在度过了惨淡的2008年以后,国内房地产开发企业有望获得新的融资渠道。

不过,也有业内人士表示,房地产投资信托基金的推出还面临不少具体的操作性难题