□交银国际 何志忠

　　虽然去年12月全国地产成交额同比跌幅轻微放缓，但我们认为这并非是止跌回升拐点的启示；同时，建筑面积增速持续下滑，虽然预示着未来供应增长将较缓慢，然而我们认为供应减少并不是决定行业能否走出寒冬的主要因素，更重要的还是看需求量的增减。国房景气指数连续第13个月下跌不论是实质的成交数据和反映对前景看法的景气指数，都未反映出救市措施所带来的刺激作用。我们仍然维持全国房价年内继续往下走、成交量同比则可先行于今年内回稳、以及买方市场的行业状态将持续的预测。

　　进入12月份，市场销售数据出现微妙变化，商品住宅房累计销售额的同比跌幅由11月份的20.6%，轻微放缓至12月份的19.3%。然而我们认为这并非是止跌回升拐点的启示，销售额的同比跌幅放缓主要是由平均 房价的跌幅收窄至0.3%所致。目前，累计销售量同比跌幅扩大的情况仍然持续，由11 月份的18.8%轻微扩大至12月份的19.1%；同时，08年年内全国呈平均房价呈先升后跌的格局，并于9 到11月份一度录得至2002年5月份以来的首度下跌。

　　数据显示，去年建筑量增速急剧放缓，由年初逾25%的增幅至年底只有单位数字增长的情况，12月份也未出现明显改善，估计是开发商因应物业销售情况和自身的财政能力放慢建筑规模所致。全国商品房竣工面积的同比增幅12月份仅为0.5%，至于新开工面积和施工面积的同比增幅期内则分别为3.2%和 16.2%。而去年新开工及竣工面积的增速创过去8年以来的最低水平，施工面积的增速也只比2005年的低点高出近2个百分点。从数据中可以预示行业未来的供应量应该只能以缓慢的速度增长；若期间成交量突然回升，则市场供应量将更为紧张。然而我们认为供应减少并不是决定行业能否走出寒冬的主要因素，更重要的还是需求量的增减。

　　尽管住宅类楼房竣工面积有所下跌，但在销售面积以更猛烈速度回落的情况下，去年竣工量与销售量的缺口有所收窄，由2007年的2亿平方米迅速缩减至去年的8000万平方米。随着供求量逐渐走向均衡点，加上供应量增速持续放慢，甚至有机会呈收缩迹象，全国房价或可能在今年年内找到支持，不过在此之前可能还要承受一段跌幅，且找到底部并不等于马上有回升的机会。

　　而房价下跌、全球及国内经济去年下半年急转直下，市场对宏观经济增长及房地产行业的前景转为谨慎，这均打击了对房地产行业的投资意欲。行业投资额增速在去年上半年仍能保持高于整体固定资产投资的势头，但踏入下半年，增速放缓的情况相当显著，相反固定资产投资依然保持稳定增长。自去年9月份开始，行业投资额增速已落后于固定资产投资，差距在往后数个月还在逐渐扩大。行业进入寒冬，除影响投资额增长外，对土地购置规模及价格也带来迅速而直接的影响。去年土地购置及开发面积同比每况愈下，自9月份起更呈负增长。总结去年全年的土地购置面积同比减少8.6%至3.68 亿平方米；而除了2007年外，过去4年期间有3年均录得同比下跌；至于土地开发面积则同比下跌5.6%至2.6亿平方米。在开发商谨慎购地的环境下，土地价格自然随之向下。土地价格指数去年急速滑落，去年四季度为103.6，比2006年三季度的低点还要低，该指数当时为104.9。

　　总结以上行业中各项主要指标的走势，不难发现市场期待的见底回暖拐点尚未出现，这也正解释了国房景气指数目前跌至历史低点，且继续往下寻底的趋势。不论是实质的成交数据和反映对前景看法的景气指数中，我们并未看见救市措施所带来的刺激作用。尽管行业刚性需求仍然存在，但目前问题的根源在于买方对宏观经济增长、自身收入前景及房价的展望仍然不明朗。因而，当市场对以上各方面的看法转趋乐观时，必然会反映在成交量上，从而刺激房价及整体市场气氛，届时才是行业走向健康复苏之时。我们仍然维持房价于年内仍往下走，且成交量同比可先行于今年内回稳的预测；同时预计买方市场的行业状态将持续，议价能力仍然较倾向于买方。