楼市进入七月，传统的淡季里，开发商的营销推广并没有像往年那样休养生息，相反各类推广层出不穷。究其原因，在于今年传统的"红五月"平淡收场，让开发商的年度销售压力大增。本刊透过"15个字"，给目前的楼市搭搭脉。
一、宏观经济与政策背景
胀——宏观经济进入高通胀阶段
今年7月初，国家统计局公布的6月份居民消费物价指数cpi环比上涨6.8%，而工业品价格指数则环比上涨7.2%，这使得政府试图将全年cpi涨幅控制在4.8%的目标显得愈来愈难达成。物价从去年下半年以来居高不下，显示着现阶段宏观经济面临高通胀的困境，为了抑制cpi增速，政府采取了紧缩货币投放量的措施，主要表现为今年以来连续三次调高银行存款准备金率至17.5%，收缩流动性以抑制投资，并希望以此来降低对基础原材料的需求，从而平抑工业品价格和消费品价格。然而树欲静而风不止，国际原油期货价格的持续快速飙升，使得国内的货币紧缩政策的结果大打折扣。
影响：通货膨胀使人们将更多的钱用于日常消费开支，而降低了投资置业的能力。
滞——经济增长速度粘滞
今年以来，由于企业面临了因人民币升值而导致的出口能力下降、因原材料快速涨价而导致的成本上升、因银根紧缩而导致生产规模难以扩张的三重困境，使得微观上企业的发展面临严酷的考验。由于银根收缩，广东、浙江等部分地区甚至出现民间拆借资金年息100-120%的极端情况，企业为了生存不得不饮鸩止渴，如果这种情况波及面不断扩大，势必降低今年的经济增长速度。
影响：企业发展受到阻滞会使得社会上的就业机会减少，导致人们对未来的收入预期下降，进而暂时放弃投资置业计划，转向储蓄以应对日后的不时之需。
拐——部分指标出现拐点
年初万科集团董事长王石抛出房地产发展面临拐点的言论，可谓一"石"击起千层浪，房产大腕们错愕，而升斗小民们雀跃，各种媒体上的口水多过茶。但从苏州市区今年上半年房地产统计数据来看，成交量的确出现的拐点，这里面既有近三年来房地产宏观调控累积效应的影响，也有拐点论着实打击了投资置业者信心的因素，从苏州一些销售排行榜上位居前列的项目来看，前来售楼处咨询者仍然络绎不绝，但从看房到最终购买的时间却拉长了很多，其谨慎为近年之最。
影响：拐点论的影响较明显，苏州市场上的观望气氛由此加重。
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二、苏州市区房地产形势
平——土地市场表现平淡
上半年苏州市区土地市场共出让土地12幅，全部分布在园区，占地面积68.8万m2，建筑面积107.6万m2，整体楼面地价2332元/m2。与去年相比，今年苏州土地市场不仅供应量出现大幅下降（园区外的其他区域没有土地成交），而且市场反应冷淡，12宗土地均以底价成交，与去年地价疯狂上涨形成鲜明对比。另外，园区上半年出让的这些土地中，仅2宗土地是住宅用地，占地面积42.6万m2，可建面积36.6万m2，其他地块都是商业用地，且多数地块都附带苛刻的受让条件，相当于定向出让，这些地块的受让方未来都将完全按照园区服务业发展规划建成各类物业形态。
总而言之，楼市持续蔓延的消极低迷局面影响到土地市场，地价房价相互推动的不良机制土崩瓦解，在风口浪尖之际，不仅市场上市土地量减少，同时成交价格企稳，土地市场平淡渐趋理性。
缩——成交量同比萎缩近四成
08年上半年，苏州市区共成交商品房236万m2，住宅196.5万m2，较07年上半年同比分别下降38.5%和38.9%，较07年下半年环比分别下降48.9%和49.1%。
08年以来，成交的持续低迷成为楼市的最主要特征，二级市场需求面的不足不仅影响到市场价格走势，甚至波及土地市场的成交。应该看到，这种成交量的萎缩不是因为供应不足引起的，最主要因素是市场环境和政策环境的变化，影响到购房成本和消费预期，市场弥漫着较浓的观望气氛。同时，07年市场成交的过分火爆有透支未来需求的嫌疑，且07年的高成交量伴随着的经济环境是明显的流动性过剩和资产价格上涨，资产价格上涨（如股票）后被变现投向楼市。而今年以来，情况已很大程度发生扭转，由于股市泡沫的逐渐破灭，消费者可变现的资产在缩水，已经很大程度上影响到购买力，且存在楼市泡沫破灭的担忧，因而市场需求受大环境的影响是比较激烈的。
另外，投资性消费由于房价滞
胀和投资成本上升逐渐退出市场，这也是市场需求不足的一方面原因。当然，刚性需求依然存在，但增长速度不应该是去年的那样异常状态，当前市场成交恰恰是苏州市场比较合理的情形，而07年倒属反常。
市场持续低迷，令人堪忧，但仍有喜人的一面，那便是外围潜力板块相对稳健的表现。外围项目产品定位多为中小户型，单价总价优势明显，性价比较高，需求呈刚性特征，不会因为市场的激烈变化而出现大的波动。这里要着重点出几个潜力区域：唯亭、胜浦和相城新城，它们正面临城市东进北拓的大好发展机遇。唯亭东区的摩尔尚城，唯亭西区的金色湖滨，今年以来都取得数百套销售成绩；胜浦镇的华园四季，仅6月份就成交近300套；相城新城的华城国际自4月中旬开盘以来已累计销售近500套，康桥丽都开盘后一个月成交近300套。这些项目的逆市飘红，成为苏州楼市调整过程中难得的亮点。
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稳——价格稳中略降
苏州楼市经历了03年初至04年2季度的一轮价格上涨后，于04年秋开始进入稳步发展阶段，直至06年夏。起于06年3季度的新一轮价格上涨延续了5个季度到9.27房贷新政后基本结束，苏州房价开始进入高位盘整阶段。进入08年以来，苏州房价总体上保持高位平稳波动，同区位、同类型、同品质楼盘的价格尚未有大幅下滑迹象。
成交均价的高位震荡，主要基于结构性原因，包括区域结构原因和产品结构原因，其中产品结构原因是根本原因。成交均价受定销商品房、普通公寓、精装修房、别墅、写字楼、商铺等不同产品类型的成交比例影响较大，但总体来说，各种产品类型的销售价格没有明显的大幅降价现象，因而价格波动主要是处于不同价格水平的产品类型成交比例变化所引起的结构性变化。如今年2月份成交价格的异常波动，便是主城区定销商品房成交比例过大引起的。当然，区域结构原因也是价格波动的一个重要方面。如果某月外围低价项目成交量较多，自然会拉低市场整体均价。
截止到今年6月底，苏州市区商品房未售出的存量面积达530万平方米，其中住宅存量为386万平方米，按去年销售速度推算仅现有存量就需近8个月来消化。所以在售楼盘的价格上涨面临较大阻力，各楼盘资金压力加大，而市场需求不足以消化过量的市场供给，较为普遍的价格下调将发生并延续。这时候，市场整体均价主要由各类组成物业的价格决定，虽然内部成交结构的变化会影响均价的波动，但市场整体均价的基础已松动，长期必然表现为价格回归。
逆——供需结构由供不应求向供过于求逆转
07年11月起，市场已连续8个月供过于求。相比07年整体供需两旺、局部供不应求的市场结构，08年上半年的表现要逊色得多。1-6月份，市场新增商品房供应量341.3万m2，而成交量仅236万m2，供需比为1.44，市场供过于求。
市场供需比在07年上半年为0.84，07年下半年上升至1.09，而08年上半年已攀升至1.44，市场供需结构发生逆转。供求结构的失衡，一方面造成存量房源的增多，从07年7、8月份的330万m2上升至目前的530万m2；另一方面有利于短期房价保持稳定，近阶段苏州房价保持高位平稳波动，与市场持续供过于求息息相关。但长期供过于求则不利于楼市的健康发展，因而我们企盼市场成交能够快速复苏，以消化市场上规模日益膨胀的存量房源。
三、如何认识目前的经济环境
房地产业既是国民经济的重要支柱产业，但同时又显著地受到地方经济发展的影响，所以要判断楼市未来的走向，从根本上还是要认清国家和地方经济发展的总体趋势和特征，新鸿嘉投资顾问公司试图对当前经济特点加以梳理，透析原因，进而把握房地产发展后势。
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损——经济调整过程中会有局部损失
当前的宏观经济的局面让人回想起1993-1994年的一轮通胀，当时gdp呈两位数的高增长，但cpi也分别较上一年上涨7.8%和8.5%，达1984年后的又一个高峰。物价上涨给人们生活带来很大压力，所以在93年以后的三年里采取了严厉的调控措施，包括：紧缩银根、调高利率、禁建楼堂馆所压缩基建规模、关闭期货市场防止哄抬生产资料价格。其结果是基建规模应声而下，96-97年苏州出现不少烂尾楼从一个侧面印证了政策的效果；而97-99年cpi同比下降，物价回调，经济发展实现了“软着陆”。软着陆后随即出现了通缩的苗头，于是自97年开始又转向扩张的经济政策，主要措施包括：通过实行货币分房结合放开消费信贷来激活商品房市场，以此扩大内需；投资建设三峡工程等大型基础设施项目，以政府投资方式刺激经济增长。正是通过 7年左右的调控，为2000——2007年我国经济低通胀、高增长奠定了基础。
从上述经验中我们可以发现，经济周期的过程大致分为四个环节：高速增长、全面通胀——政策紧缩、调低增速——需求减少、价格回落——提振需求、新一轮增长。如果本轮调控也大致遵循这样一条路径的话，那么我们即将面临一个经济增长速度回落的阶段，然后价格增速才会减缓，这个过程中势必有些行业与企业会受到损失，对此我们要有清醒的认识。
难——本轮经济调整难度较大
全球化使本轮调控比90年代中后期那次复杂，我们先来看一下究竟是哪些因素导致我们面临通胀的：
2005年美国政府“未雨绸缪”通过“新能源法案”，鼓励本国农民扩大玉米种植面积，以生产替代石油的生物能源——酒精。结果从2007年开始因为大豆种植面积缩减，引发了大豆涨价，进而使得食用油、饲料（其主要原料为豆粕）、禽蛋肉制品涨价，最终使得我们的食品价格全面上涨。
而进入2008年以来，美国政府为了应对次级债危机所带来的衰退，采取了宽松的货币政策来刺激经济增长，持续降息、扩大货币投放量，使得美元快速贬值，由此以美元计价的基础原材料、矿石价格不断上涨。其结果是我们看到广东、浙江等地的中小企业因原材料涨价而纷纷关闭。
同样是为了弥补次级债所形成的巨额损失，美国的投资银行将巨资砸向原油期货市场套利，导致近一年来油价飙升。于是我们发现先是柴油车排队加油，后是民营油站陆续歇业，接着是煤电供应紧张，最后燃油与工业用电价格上调，才暂时缓解紧张局面。
显然，城门失火、殃及池鱼，美国的经济政策与经济失误最终导致我们的能源、粮食价格上涨。我们的政策可以影响本国经济，但无法制约别国，这使得当前要治理通胀难于上一次，调整所需的时间可能会延长。但由于经过7年的高增长，我们已有了更为坚实的实体经济基础、政府财政盈余充沛、经济管理经验日益丰富，所以本轮调控对经济的回调幅度应当会变小。
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转——苏州经济增长模式转型、人才结构将提升
由于土地资源的日益减少，单纯依靠工业招商引资带动经济增长的"苏州模式"受到很大的挑战，所以从2006年以来苏州市政府便着手制订服务业发展规划，希望通过发展低能耗、高附加值的现代服务业来启动经济的新一轮增长。但从制造业向服务业转型需要一个适应过程，在这过程中经济增长速度可能会放慢，相应地，住房刚性需求暂时也可能会有所放缓。但经济增长模式的改变，也将调整苏州就业人口引进的结构，现代服务业所需就业人口素质普遍较高，这将会使得就业人口中高素质、高收入的人群比重加大，从而进一步提升新苏州人的住房购买力。
盘——苏州房地产发展进入盘整期
纵观近10年来苏州楼市的发展，我们发现从价格增速来看，2003年与2007年是两个高峰，两个高峰之间则是相对平稳的发展时期。价格高增长周期大约持续5到6个季度，而平稳发展期则大致延续8个季度，以此推算，从2007年四季度苏州进入平稳发展阶段开始，这种成交量收缩，价格盘整的状态可能会延续到2009年三季度，之后可能会进入下一个快速发展周期
四、开发商应对策略缓——放缓开发速度，让需求增长能有一个休养生息的机会
07年市场需求的过分透支造成08年的需求增长动力不足，尤其在当前的宏观环境与市场情形下，市场成交出现较大幅度的反弹可能性较小，保持市场平稳的有效措施是减少市场供应量，以最大程度缩小供过于求的缺口，控制存量房源过快增长，保持楼市可续性。
对于开发商而言，放缓开发速度是明智之举，让需求有个喘息的机会。一方面，放缓开发速度可以减少近期开发成本的投入，保证在当前紧缩银根的条件下企业现金流相对稳定；另一方面，放缓开发可以在楼市复苏、价格上涨后实现更高的利润，同时降低近期开发销售缓慢、竞争压力大的风险。
精——做精产品，做好服务
当前市场供过于求的情形下，消费者可选择性大大增强，同时基于房价下跌的担忧，市场观望气氛浓烈，粗放型的开发与产品将不再会得到市场的认同。对于开发商而言，唯有在产品和服务上下足功夫，提供最优质的产品吸引市场需求，才能在激烈的市场竞争中以产品制胜对手。我们不难发现，房地产业经历过一个完整起伏周期的南方城市，其产品品质、服务水准明显要高于新兴市场地区。如广州番禺区的星河湾，在2003年的时候装修成品公寓售价为4500元/平方米，而当时苏州新区的毛坯住宅均价也达4200元/m2左右，可见充分市场化情况下，品质是企业竞争的最主要手段。
五、消费者应对策略
变——投资型置业可变换物业类型
近阶段房价陷入滞涨，继续上涨可能性较小，相反，靠租金收益的投资方式在当前形势下重新获得投资客青睐。目前苏州市场住宅物业的租金回报约3-5%，而写字楼、商铺等纯投资产品的租金回报在8%左右，明显高于住宅产品。因而对未来房价预期持悲观态度的消费者来说，投资写字楼等产品是当前较好的选择。何况前文已分析了苏州经济增长模式积极转型，服务业发展对办公与商业用房的需求量将逐渐扩大，所以此类物业的投资机会将日益显现。
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