最高法司法解释住宅改用途的条件，被指为“不可能的任务”

　　民宅商用，这个争议不断的话题，再度因为最高法公布的《物权法》两部司法解释而掀起波澜。《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意。新出台的司法解释将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。这意味着民宅商用须整栋楼业主同意，被经商者形容为“不可能的任务”。也有律师认为，司法解释未就民宅商用可能引发的邻里矛盾提出补偿机制及规避规定，在实施中将受挑战。

　　司法解释：民宅商用须整栋楼业主同意

　　5月24日，最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》，将于10月1日起施行。针对争议不断的“民宅商用”，司法解释明确了相应细则。

　　《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。司法解释就此明确：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

　　辽宁申扬律师事务所律师李利威认为，司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。改变了利害关系业主认定标准缺失造成法律适用困难的现状，但同时新规将使得民改商难度加大，楼内只要有一户业主向法院主张不同意，就可以“一票否决”。

　　硬币反面：沈阳民宅商用多遭投诉

　　此前，《物权法》第七十七条有关民宅商用的规定曾被形容为“刻意模糊”，因为不同人群可根据不同的利益诉求进行不同的解读。有的业主希望能有一个舒适安全的居住环境，有的希望能提供超市、餐馆等便利条件，中小企业者更关注自己能否找到性价比高的办公场所。结果各地工商等部门不得不再细化。

　　去年12月沈阳市工商局出台的“关于进一步促进沈阳经济发展的若干措施”规定，“按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定，允许自然人将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为个体创业的经营场所。”这被视作物权法施行后，民宅商用解禁的沈阳版“具体操作”。

　　硬币的反面随即展现。新规实施后，本报热线接到多宗民宅商用扰民的投诉，省、市个体劳协副会长，市人大代表王秀华也曾呼吁有关部门通过相关制度规范来进行调解，“譬如封闭小区就不适合做营业场所，在审批手续上，各监管职能部门也要严把审批关，避免对周围环境产生一定影响，出现扰民、污染环境等问题。”

　　深入分析：司法解释被指“不完善”

　　针对民宅商用现状，专栏作者李宁认为司法解释对民宅商用的“一票否决”很可能引发人情危机。“比如a要将自己的一楼住宅改为铺面经营百货，二楼住户b以害怕影响正在高考的孩子，不同意住宅改变用途，这样，a就怀恨在心，故意和b找茬，引发邻里矛盾纠纷和人情危机。法律对于这类纠纷没有做具体的解释和规避规定。”

　　李宁同时指出，司法解释由于没有补偿机制，使得民改商更加难操作。“比如，民改商之后对于民改商者带来了好处和收入，但对其他用户，不管是精神还是物质层面的，肯定带来了损失。如果引入补偿机制，比如通过物业公司收取一定费用，免除其他用户缴纳的费用，这样，民改商者高兴，其他人也不会强烈反对，民改商会顺利，也减少很多矛盾。”